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聊一聊房地產(chǎn)市場，我認為在政策上房地產(chǎn)市場有三大總綱領(lǐng)：第一是住房不炒，第二是房價不大漲，第三是房企去杠桿。

對于第一點住房不炒，大家都比較理解。第二點房價不大漲的意思是首先讓房價不能下跌，其次是不能大漲，大跌對整個社會的傷害比大漲更大一些。過去房價已經(jīng)漲了很多，但是大漲對整個社會也會留下一些隱患，所以現(xiàn)在應(yīng)該是要微漲微跌。第三點是房企去杠桿，各個房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿要降下來，融資比例要降下來，債務(wù)和凈資產(chǎn)的占比要降下來。對于這三個總綱，各個城市各自理解，去做一些相應(yīng)的動作。比如某個城市最近房價漲多了，那就做一些調(diào)整稍微打壓房價。比如某個城市最近房子成交量很低，經(jīng)濟很低迷，可以做一些促進政策，各個城市根據(jù)自己的情況因城施策。

對于房地產(chǎn)企業(yè)，我認為會進入優(yōu)勝略汰的過程。一些杠桿高的企業(yè)，在被迫降杠桿的過程中可能經(jīng)營上會出現(xiàn)問題。雖然它持有的凈資產(chǎn)，持有的土地或者沒有賣掉的房子是優(yōu)良資產(chǎn)，但是因為債務(wù)占比太高，在紅線之上，那么有可能會被重組，甚至被其它企業(yè)并購，整個房地產(chǎn)市場的優(yōu)質(zhì)資源將會集中到頭部企業(yè)，因為頭部企業(yè)的杠桿率相對低一些，融資成本也相對低一些。所以，未來較長一段時間，2年、3年、5年甚至10年，房地產(chǎn)市場可能都是平穩(wěn)的。我仍然維持之前的觀點，過去十幾年，有些地方房價10年漲了10倍，未來房價可能10年漲1倍。當然，對一些人口流入較多較快的城市，例如杭州，可能房價10年漲2倍以上。對人口不斷流出的城市，可能房價10年不漲或者微漲。

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