9月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)當(dāng)中，地產(chǎn)數(shù)據(jù)表現(xiàn)相對分化。盡管開發(fā)投資增速依然保持強(qiáng)勢，但新開工和商品房銷售(及其對應(yīng)的預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款)增速出現(xiàn)了比較明顯的放緩跡象，這也體現(xiàn)了7月以來監(jiān)管趨嚴(yán)的效果。在監(jiān)管政策推動(dòng)房地產(chǎn)回歸本源的思路下，預(yù)計(jì)整體的拿地、銷售、開發(fā)節(jié)奏將有所放緩，房地產(chǎn)投資或?qū)⑦M(jìn)入階段性下行的周期。

銷售增速放緩，庫存壓力增大。商品房銷售增速高位放緩，9月商品房銷售額同比增速由27%下降到16%。不同能級城市間地產(chǎn)銷售情況存在較大差異，表現(xiàn)最強(qiáng)勢的還是一線城市，二三線城市已經(jīng)開始邊際轉(zhuǎn)弱。從可售面積的角度來觀察房地產(chǎn)庫存，十大城市庫存自2018年已經(jīng)開始累庫，一二線城市的可售面積都已經(jīng)接近2015和2016年的峰值。

用存銷比來衡量庫存高低，部分城市確實(shí)存在庫存偏高的問題。根據(jù)十大城市的數(shù)據(jù)，一線城市存銷比在疫情防控松動(dòng)之后出現(xiàn)了非常明顯的下行，說明銷售狀況持續(xù)向好；但十大城市中的二線城市存銷比最近幾個(gè)月開始回升，庫存壓力有所增加。二線城市中有不少城市庫存壓力偏大，比如西安，如果按照近三月的平均銷售速度，需要近4年的時(shí)間才能消化掉所有樓市庫存。

嚴(yán)監(jiān)管下，房企銷售和融資面臨壓力。銷售端：為抑制房價(jià)過快上漲，部分城市出臺了抑制需求端的政策。隨著經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)常態(tài)，刺激地產(chǎn)的必要性進(jìn)一步下降，銷售端的政策調(diào)控預(yù)計(jì)會(huì)有一定的連續(xù)性，地產(chǎn)銷售增速將會(huì)遭遇削弱。融資端：“三條紅線”限制房企杠桿經(jīng)營，限制其融資能力。

監(jiān)管政策推動(dòng)房地產(chǎn)回歸本源，開發(fā)節(jié)奏料將放緩。首先，“三條紅線”的監(jiān)管趨嚴(yán)，踩線房企需要通過減少拿地來削減負(fù)債，開工和預(yù)售的節(jié)奏也會(huì)有所放慢；其次，“三條紅線”監(jiān)管本意在于房地產(chǎn)企業(yè)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)本源，而非高杠桿經(jīng)營，“快周轉(zhuǎn)”(拿地、開工、銷售快，施工、竣工慢)和過度金融化；再次，銀行對于踩線房企的信貸也趨于謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)也會(huì)對未來地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。

對應(yīng)到地產(chǎn)投資，建安投資仍有支撐，土地投資料將下行。自2016年房企逐漸開始“快周轉(zhuǎn)”模式以來，后續(xù)的交房和竣工壓力不斷累積，因此建安投資目前仍有較強(qiáng)的支撐。由于今年上半年房企拿地金額非常高，土地購置費(fèi)相對于拿地具有一定的滯后性，預(yù)計(jì)短期內(nèi)土地購置費(fèi)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，但隨著四季度乃至明年房企拿地的收斂，土地購置費(fèi)增速存在向下并轉(zhuǎn)負(fù)的可能，將會(huì)對未來的地產(chǎn)投資形成拖累。

結(jié)論：樓市監(jiān)管趨嚴(yán)，銷售、開發(fā)增速下行，房地產(chǎn)投資或?qū)⑦M(jìn)入階段性下行的周期。從可售面積的角度來觀察房地產(chǎn)庫存，十大城市庫存自2018年已經(jīng)開始累庫。今年以來，盡管疫情導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)增速下行、財(cái)政壓力加大，但政府仍堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，主要原因是擔(dān)憂高房價(jià)引發(fā)社會(huì)問題、金融風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)逐漸回歸正常區(qū)間后，地產(chǎn)政策更難言放松。“三條紅線”的融資監(jiān)管和商品房銷售下行預(yù)計(jì)將逐漸帶來房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏放緩，對應(yīng)到地產(chǎn)投資，建安投資仍有支撐，土地投資料將逐漸走弱，預(yù)計(jì)地產(chǎn)投資從年內(nèi)到明年或?qū)⒆叱鱿滦汹厔荨?/p>