近期滬深300指數(shù)成分股權(quán)重前五大行業(yè)分別為金融保險(xiǎn)業(yè)、采掘業(yè)、機(jī)械設(shè)備儀表、金屬非金屬和房地產(chǎn)業(yè)，權(quán)重分別為29.88%、11.43%、10.09%、9.40%和5.86%。其中金融和房地產(chǎn)業(yè)總權(quán)重超過35%。近期隨著國家采取嚴(yán)厲政策調(diào)控房市，銀行和房地產(chǎn)板塊領(lǐng)引股指持續(xù)下跌。國家對房市的調(diào)控力度和持續(xù)時(shí)間，將決定股市及期指的走向。本文從宏觀經(jīng)濟(jì)角度分析房地產(chǎn)市場調(diào)控，進(jìn)而尋找股指期貨中期投資機(jī)會。

　　中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出1985年日本房市泡沫初期特征

　　目前中國房市及相關(guān)方面表現(xiàn)與1985年日本房市泡沫初期呈現(xiàn)的特征很相似。一是中日都采取了寬松貨幣政策。二是出口受阻促使中日經(jīng)濟(jì)模式都由外向型向內(nèi)需型轉(zhuǎn)變。三是中日都存在較大的貿(mào)易順差，人民幣和日元都面臨很大的升值壓力。三是除銀行外，中日都有一股重要力量在房市泡沫形成中扮演重要角色，且都和土地有關(guān)。中國地方政府通過出售土地獲得經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，是房市的最大莊家。日本企業(yè)是土地的凈買入方，其土地購買量占家庭出讓土地量的比重最高達(dá)到70%。四是中日都處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程以及人口紅利獲益階段，房市具有穩(wěn)定的剛性需求。從以上相似特征可以看出，中國已經(jīng)進(jìn)入房市泡沫形成初期。

　　中國調(diào)控房市時(shí)機(jī)適宜

　　雖然中國房市僅處于泡沫初期，但其隱患以及潛在的危害性可能超過日本。2009年中國實(shí)施4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激政策時(shí)，地方政府為籌措資金產(chǎn)生了大量的城投債，即把土地以公司資產(chǎn)形式作抵押以獲取銀行貸款。據(jù)估計(jì)，城投債已貸出和續(xù)貸規(guī)模超過10億元。如果中國房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹，城投債規(guī)模繼續(xù)無節(jié)制地?cái)U(kuò)大，一旦中國房市泡沫破滅，地方政府將面臨資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，目前全球正處于新技術(shù)產(chǎn)業(yè)革命的前夜，各國都投入大量資金研發(fā)新能源、新技術(shù)，并制定新產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以期在未來處于科技領(lǐng)先地位。中國房市泡沫的膨脹，將擠占社會資金流向房市，減緩中國技術(shù)革新的步伐。此外，中國要在2010年達(dá)成“調(diào)結(jié)構(gòu)”和“抗通脹”的目標(biāo)，調(diào)控房市是重要一環(huán)。

　　在此背景下，如何遏制中國房地產(chǎn)泡沫將成為關(guān)鍵，在泡沫初期調(diào)控房市所付出的成本和代價(jià)將是最小的。今年一季度我國GDP增長率達(dá)到11.9%，為房市調(diào)控創(chuàng)造了條件，而且目前全球經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健復(fù)蘇，中國出口增長可以緩沖經(jīng)濟(jì)硬著陸，可以說二季度是調(diào)控房市的最佳時(shí)機(jī)。

　　房市調(diào)整或分三階段逐步進(jìn)行

　　結(jié)合各方面觀點(diǎn)，房市調(diào)整或分三階段逐步進(jìn)行。第一階段是抑制房貸規(guī)模。具體包括調(diào)整首付比例、限制第三套房貸款等，此外還可使用上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策調(diào)節(jié)，最終目的是要減少對房市的資金供給量。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，第一階段措施很難引導(dǎo)房價(jià)大幅下挫，房市成交量萎縮、房價(jià)微調(diào)將是理想目標(biāo)。第二階段措施為征收房產(chǎn)稅，目前國家已經(jīng)在研究相關(guān)政策，并計(jì)劃在京滬等四城市試點(diǎn)，預(yù)計(jì)征稅措施要等到一階段調(diào)控效果反饋后才會實(shí)施。征收房產(chǎn)稅不僅可以調(diào)控房價(jià)，還會為地方政府尋找到新的資金來源，對防范城投債風(fēng)險(xiǎn)有積極意義，也為國家調(diào)整土地政策打下基礎(chǔ)。一般在第二階段，房市價(jià)格將有較大幅度回落。第三階段以調(diào)整土地政策為主，通過調(diào)整土地政策，地方政府將逐步減弱對房市的影響力，改革地方政府過度追求GDP增長的發(fā)展模式。

　　房市調(diào)控對股市的影響

　　由于房市調(diào)控影響到銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，從而影響到股市大盤走勢。從時(shí)間周期看，房市調(diào)控前兩個階段很可能在2010年完成，第三階段土地政策轉(zhuǎn)變有可能會持續(xù)1—2年時(shí)間。但這不意味著未來1—2年股市都將低迷。根據(jù)經(jīng)濟(jì)循環(huán)理論，通常在經(jīng)濟(jì)衰退初期，股市跌幅將為衰退期總跌幅的80%左右。截至5月5日，房地產(chǎn)指數(shù)自最高點(diǎn)的跌幅為60%，金融指數(shù)跌幅為45%。如果最終房價(jià)回歸至2008年年底的最低點(diǎn)，那么房地產(chǎn)指數(shù)的跌幅將達(dá)到80%，金融指數(shù)的跌幅將達(dá)到60%。屆時(shí)上證指數(shù)將會回歸至2400點(diǎn)，而滬深300指數(shù)將跌至2500點(diǎn)。不過考慮到人民幣升值、區(qū)域經(jīng)濟(jì)振興以及新能源政策等利好因素對大盤的支撐，估計(jì)上證指數(shù)在2600點(diǎn)、滬深300指數(shù)在2800點(diǎn)可能會形成2010年低點(diǎn)。

　　股指期貨的投資機(jī)會

　　通過以上分析，預(yù)計(jì)未來股指期貨主力IF1005合約跌至2800一線的可能性較大。不過在操作上投資者應(yīng)把握介入時(shí)機(jī)，中期看空并不意味著立即做空。到5月初，金融和房地產(chǎn)板塊都已有較大幅度調(diào)整，短期有技術(shù)性反彈需求，投資者待股指期貨短期反彈后逢高做空為宜，并關(guān)注IF1005合約在3095阻力位的表現(xiàn)。