美聯(lián)儲于2015年退出QE，開啟一輪連續(xù)九次加息的周期，而不斷的縮表導(dǎo)致全球過去高度依賴外國人投資的樓市出現(xiàn)了動蕩，特別是中國加強了外匯管制，中國投資人在全球主要的一些國家和地區(qū)投資樓市出現(xiàn)了比較大的動蕩，包括像美國、加拿大、澳大利亞、日本，以及東南亞多個國家的樓市在過去幾年均出現(xiàn)較大幅度的波動。雖然現(xiàn)在美聯(lián)儲開啟了降息周期，對全球樓市會形成一定的支撐，但是持續(xù)十年多的樓價的增長，也隱含了一些投資風(fēng)險，建議投資者要積極的關(guān)注。

首先我們看一下美國的樓市，美國樓市分化嚴重，在經(jīng)歷過量化寬松帶來的房地產(chǎn)價格上漲之后開始出現(xiàn)分化。2017年美國房地產(chǎn)整體的價格突破了2000年的高點，但是現(xiàn)在美國兩岸出現(xiàn)了房價迅速下跌的情況。美元資產(chǎn)可能會出現(xiàn)重大調(diào)整，特別是中國投資者偏好的一些地區(qū)，比如說西雅圖、紐約、硅谷附近，出現(xiàn)了10%以上的下跌。這可能和中國投資人投資量減少有一定的關(guān)系。

之前美國西岸大城市西雅圖因人口快速增長，而在售房屋供應(yīng)有限，其房價出現(xiàn)了連續(xù)19個月的領(lǐng)先，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)了回落。而紐約的房價也出現(xiàn)了增速大幅放緩，放緩程度明顯高于全美其他地區(qū)。特別是一些金融區(qū)的昂貴的社區(qū)，價格出現(xiàn)了比較明顯的回落，這可能和聯(lián)邦稅改有一定的關(guān)聯(lián)。去年底聯(lián)邦稅改政策出臺以后，新稅改把紐約州房產(chǎn)抵扣額限制在1萬美元。另外只有首次貸款75萬美元以下的房貸利息可以抵扣。從美國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，9月美國20個主要房價較去年同期同比上漲5.14%，為連續(xù)第六個月增速放緩，這顯示出全美房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的疲軟。

而加拿大方面，加大樓市的價格和美國相比，出現(xiàn)了更大的放緩的跡象。多倫多銷售出現(xiàn)了比較大的回落，特別是公寓樓方面的表現(xiàn)比較慘淡。而溫哥華由于稅收政策的改變，及外國人或外國企業(yè)在當(dāng)?shù)刭彿繒r，還要一次性加征15%的轉(zhuǎn)讓稅，極大地影響了外國人購房的熱情，房價也出現(xiàn)了比較大的回落。

而澳大利亞方面，澳大利亞樓市一直是表現(xiàn)比較強勁的，在過去100年的時間幾乎沒有出現(xiàn)過明顯的下跌。即使在金融危機期間也僅僅是短暫的下跌。從2004年到2018年，澳大利亞的房價翻了一倍。這主要是由于外國投資客，特別是中國投資人的購買，帶動了整個澳大利亞房價的回升。但是澳大利亞緊縮的貨幣政策開始影響到悉尼，墨爾本等地區(qū)的房價，出現(xiàn)了一定的回落。

再看日本，日本在房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房價經(jīng)歷了漫長的一個回升的過程。在日本投資的投資者主要是關(guān)注日本的租售比。由于日本的房價上漲較慢，租金收益率高達5~6%，特別是東京、大阪等大城市年化收益率更高，可能會達到7~8%。因此投資日本樓市重點是要看租金收益比。

而東南亞在近幾年出現(xiàn)了投資熱，像新加坡、馬來西亞的一些優(yōu)秀的房產(chǎn)，得到了中國投資人的關(guān)注。確實東南亞是現(xiàn)在經(jīng)濟增長最快速的區(qū)域，可以重點去進行關(guān)注。而香港樓市在快速的增長之后，成交量出現(xiàn)了腰斬，價格也開始出現(xiàn)回落，特別是現(xiàn)在香港出現(xiàn)了修例風(fēng)波，對于香港樓市是一個較大的打擊。所以對香港樓市的投資建議投資者一定要謹慎。

所以總結(jié)來看，美國、澳大利亞等國的一線城市的房產(chǎn)具有比較好的投資機會，但是快速上行的階段可能已經(jīng)結(jié)束。而在日本投資必須注重租售比，關(guān)注高租金收益率的房子。而對于香港的樓市要非常謹慎。而經(jīng)濟快速增長的東南亞的一些核心城市的樓市可以重點關(guān)注。