盈透：美國房地產市場的變化

美國房地產市場的變化

原文發(fā)表于美國時間2019-8-1

在美國擁有自己房屋的夢想對于部分人來說已經變得遙不可及。

不過，我并不認為這樣意味著家庭無法在一個長期的時間內累積家庭財富。

對于此前數個世代的美國人來說，買房意味著一種約定俗成的人生過程：簽署長達30年的房屋抵押貸款協(xié)議，支付的利息可以享受減稅的好處，并且通常房屋的價格會隨著時間的增加而增長。

這種模式在2008年-2009年金融危機期間破滅了。數百萬美國人突然發(fā)現隨著房地產價格下跌，他們背負的大額抵押貸款如此沉重。

掙扎的數據

即便金融危機已經過去10年了，美國住房擁有率仍未能完全恢復。

截至2019年第二季度，美國自住房擁有率為64.1%，低于去年同期64.3%的擁有率。

35歲以下年齡段的美國年輕人看起來在為生活掙扎，在2005年至2006年的房地產繁榮時期，該年齡段的自住房擁有率約為40%，目前的比例為36.4%。

收入增長停滯

自住房擁有率下滑的部分原因在于近年的房地產價格增長超過收入增速，對于年輕夫妻來說準備15%至20%的現金用來支付抵押貸款的首付變得日益艱難。

另一個影響因素則是房價長期趨勢的變化。2008年金融危機打破了房屋價格總會上漲的認知。

權衡

影響自住房擁有率的更重要的問題是，自住房是否仍是夫婦累積財富的最佳投資工具。

每一個房地產市場均是不同的，并受多個變量因素的影響。

在某些情況下，對于家庭來說更好的方式是租房，并且將家庭儲蓄投資于股市。

CNBC援引Realtor.com的數據稱，快速上漲的房價和利率的漲速在去年是全國租金漲幅的三倍。

退休人員

擁有自住房并且接近退休年齡的家庭也該問問自己，他們是否更應該早點還清抵押貸款。

簡而言之，是選擇提前償還房屋貸款以節(jié)省在利息上的支出，還是將儲蓄轉移到股市并尋求更高回報更合理。

Ameriprise金融公司近期在一篇有趣的文章中進行了此類的計算，在一個假設的案例中，提早償還抵押貸款對部分家庭可能并不是正確的選擇。

Ameriprise金融公司做出的計算如下圖所示：提前10年還清利息為4.5%的10萬美元貸款，可節(jié)省2.4萬美元的利息；將10萬美元投資于年回報率為5%的投資產品，10年獲得6.4萬美元的利息。

結論

每個家庭的情況都是與眾不同的，財務目標和風險承受能力也會有很大差異。

在進行重大的財務決策之前，最好咨詢財務顧問或者稅務專家。

自10多年前的金融危機以來，關于擁有自住房的舊有認知和確定性已需要更新。

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