7月以來(lái)，監(jiān)管層對(duì)地產(chǎn)行業(yè)融資進(jìn)行了全方收緊：首先，多家信托公司收到銀監(jiān)窗口指導(dǎo)，要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模；其次，一些地產(chǎn)貸款過(guò)快的城商行受到約談，對(duì)貸款過(guò)多的房企給予一定限制。近期，國(guó)家發(fā)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。總體來(lái)看，監(jiān)管層對(duì)開(kāi)發(fā)商融資逐步趨嚴(yán)，本文將從政策、資金鏈兩個(gè)方面來(lái)剖析對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。

多種融資渠道受限，拿地?cái)U(kuò)張意愿將收縮。近期監(jiān)管層面呈現(xiàn)兩方面特征：一方面，相比較以往地產(chǎn)調(diào)控，本次調(diào)控更全面，無(wú)論是表內(nèi)信托融資、表內(nèi)銀行貸款還是海外債券發(fā)行都全方位“兼顧”；另一方面，在總量和結(jié)構(gòu)上做到了相互結(jié)合、相互補(bǔ)充，體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地前融資進(jìn)行了“余額限制”；結(jié)構(gòu)方面是“因城施策”針對(duì)不同城市具體情況采取不同措施，比如西安、蘇州等地。相比較其他融資渠道，信托融資限制對(duì)地產(chǎn)行業(yè)影響較大，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置需求將難以出現(xiàn)明顯改善。

短期不宜盲目悲觀，地產(chǎn)投資仍有支撐。開(kāi)發(fā)商拿地的資金主要有股權(quán)和債權(quán)兩大塊組成，信托貸款占比則超過(guò)了五成，部分公司達(dá)到七成。開(kāi)發(fā)商在拿地之后向銀行抵押貸款，回流的資金一部分用于償還拿地的債權(quán)融資，一部分用于建安工程，在建筑進(jìn)度達(dá)標(biāo)后便可以向居民進(jìn)行預(yù)售，最后資金全部回籠。不難發(fā)現(xiàn)，只要能拿到地，建筑、安裝、按揭等后續(xù)一系列投融資行為就能夠進(jìn)行下去?？紤]到本次信托融資更多的是側(cè)重“余額管控，增量限制”，所以短期拿地將更多的是邊際上轉(zhuǎn)弱。從近期公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)投資依然處于高位增長(zhǎng)，當(dāng)前庫(kù)存處于歷史低位，在銷(xiāo)售“超預(yù)期”的背景下，補(bǔ)庫(kù)意愿有所增強(qiáng)，無(wú)論是投資還是銷(xiāo)售都是有一定的支撐作用。

政策大幅調(diào)整有限，仍以區(qū)間調(diào)控為主。當(dāng)前政策的重心還是以區(qū)間管理為主，既不會(huì)讓房?jī)r(jià)過(guò)度漲，也不會(huì)讓房?jī)r(jià)過(guò)度跌。區(qū)間管理的核心就是預(yù)期管理，而穩(wěn)地價(jià)就是預(yù)期管理的具體體現(xiàn)。限制信托融資的目的其實(shí)就是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)地價(jià)也相當(dāng)于間接穩(wěn)房?jī)r(jià)，從而穩(wěn)住了投資預(yù)期。另外，從近期媒體的報(bào)道來(lái)看，監(jiān)管層有“月度觀察、季度評(píng)價(jià)、年度考核”的說(shuō)法，其含義就是在跟蹤月度數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，每季結(jié)束后做相應(yīng)的調(diào)控，最后在年度進(jìn)行總結(jié)與考核。本輪監(jiān)管舉措大都是在7月上旬公布，因此接下來(lái)則進(jìn)入政策“觀察期”，新一輪地產(chǎn)政策將根據(jù)三季度表現(xiàn)給予調(diào)整。

綜合來(lái)看，當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控總體思路還是以“穩(wěn)”為主，雖然信托融資受到了總量限制、增量管控的約束，但更多體現(xiàn)在拿地邊際變化上的影響，后續(xù)變化需進(jìn)一步觀望。短期投資者無(wú)需過(guò)度悲觀，預(yù)計(jì)年內(nèi)地產(chǎn)投資增速有望維持10%附近，對(duì)商品需求依然有支撐。