二季度地產融資政策再度收緊。在經(jīng)歷了年初地產融資的“小陽春”后，5月至今隨著一些針對房企融資政策的出臺，房企的融資環(huán)境又有收緊的跡象。先是5月中旬23號文申明了要對銀行、信托等金融機構對房地產行業(yè)的放款加強監(jiān)管工作；5月底21世紀經(jīng)濟報道稱部分房企的公開市場融資可能會被加以限制；7月初監(jiān)管層對多家信托公司進行窗口指導，7月12日發(fā)改委又對房企發(fā)行境外債提出新要求。

房地產信托勢頭迅猛，監(jiān)管出手意料之中。上半年房地產信托項目增速較快、新增資金快速向房地產領域集聚，信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計的19年一季度投向房地產領域新增信托金額近2610億元，同比增加784億元；占新增信托項目總金額的比例達到了19%，同比提高了9個百分點。二季度房地產信托融資勢頭未減，用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示二季度房地產集合信托募集資金環(huán)比增長6.85%；占各領域募集資金的比例達到了42%。盡管5月中旬23號文對房地產信托帶來影響，但6月房地產集合信托募集資金依舊超過了600億元，近期多家信托公司收到銀保監(jiān)窗口指導，要求控制房地產信托業(yè)務規(guī)模，規(guī)模嚴控下未來房地產信托規(guī)模增速或將有所下降。

境內債發(fā)行回落，新增融資向高等級集中。19年前4個月地產債發(fā)行量延續(xù)了18年以來的回暖趨勢，但5月開始地產債發(fā)行量明顯回落。5月地產債發(fā)行量環(huán)比減半；6月地產債發(fā)行量繼續(xù)減少，僅發(fā)行172億元，同比減少近200億元。凈融資方面，盡管上半年發(fā)行量回暖，但到期高峰下凈融資額僅100多億，同比大幅減少了近1000億。此外結構性問題明顯，順利發(fā)債融資的房企主要是AAA級主體，AA+級房企累計債券凈融資尚為負，更遑論AA級及以下評級的主體了。

境外債“高溫”不降，監(jiān)管“再緊”一步。19年以來房地產企業(yè)境外發(fā)債的熱情高漲，前6個月房企在境外發(fā)債的金額達到491億美元，同比增長26.7%；凈融資額累計291億美元，同比增長9.7%。18年年中監(jiān)管也曾收緊境外地產債的監(jiān)管，要求房企境外發(fā)債主要用于償還到期債務，監(jiān)管導致了18年6-10月房企境外融資的回落，但18年四季度以后又再次升溫。近期發(fā)改委又對房企發(fā)行境外債提出新要求，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，且這些債務要在備案登記材料中列明詳細信息，部分非標準化融資有可能因為不能提供相關信息而難以納入置換范圍。在新的募集資金用途要求下，房企境外債融資的新增規(guī)模將受限。

銀行貸款呈回升趨勢，監(jiān)管未有新增要求。18年末上市銀行房地產公司類貸款余額增速17%，同比有所增加。個貸方面，19年一季度個人購房貸款余額增速繼續(xù)回落至17.6%，但下滑幅度放緩；同時新增居民中長貸有所增加，1-6月新增居民中長貸2.75萬億元，同比增加了2500億元。23號文中有關商業(yè)銀行放款的要求與此前規(guī)定相比并沒有新增內容，重申目的或主要是防范執(zhí)行層面的放松和新的監(jiān)管套利。

融資環(huán)境再次轉緊，行業(yè)馬太效應愈顯。今年房地產行業(yè)面臨債務到期高峰，再融資壓力大，上半年得益于融資環(huán)境的好轉，緩解了部分房企資金鏈緊張的問題，但強者恒強的格局依舊沒變，行業(yè)融資集中度提升。5月以來房地產融資環(huán)境邊際趨緊，一方面監(jiān)管的態(tài)度不是一棍子打死，還是允許房企借新還舊的，但另一方面，行業(yè)馬太效應會愈加明顯，警惕那些經(jīng)歷了年初融資“小陽春”后短期償債壓力仍重的房企。

企業(yè)層面，我們選取了40家典型發(fā)債房企作為研究對象，發(fā)現(xiàn)盡管房企評級均在AA+及以上，但融資成本分化非常大，18年平均融資成本從最低的4.3%到最高的近8.5%。同時18年多數(shù)房企融資成本提高，且大多數(shù)房企(特別是一些中型房企)帶息債務仍在快速擴張；期限結構上部分房企短期債務占比下降。19年上半年融資情況看，大部分房企都抓住了發(fā)債的窗口期進行了債券融資，緩解了債務到期壓力，但也存在個別償債壓力較大的企業(yè)未能成功發(fā)債，建議關注其后續(xù)資金壓力。