根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年3月14日公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：2019年1-2月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)8.2%，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比名義增長(zhǎng)6.2%。

從公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開局平穩(wěn)，投資需求持續(xù)回升，而春節(jié)因素導(dǎo)致供給收縮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)供需改善，為未來擴(kuò)大生產(chǎn)、物價(jià)回升奠定了基礎(chǔ)。其中，房地產(chǎn)投資增速再次超出市場(chǎng)預(yù)期，前兩月同比增長(zhǎng)11.6%，增速比去年全年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)，這是2015年以來的最高水平。然而，本期地產(chǎn)投資的領(lǐng)先指標(biāo)全面走弱。其中，商品房銷售面積同比下降3.6%，時(shí)隔36個(gè)月再度降為負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降34.1%，2018年全年為增長(zhǎng)14.2%，房屋新開工面積同比增長(zhǎng)6.8%，比2018年增速放緩11.2個(gè)百分點(diǎn)。這里需要回答兩個(gè)問題：第一，為何房地產(chǎn)投資再次超預(yù)期；第二，領(lǐng)先指標(biāo)全面走弱，前兩月房地產(chǎn)投資超預(yù)期將是曇花一現(xiàn)嗎？

對(duì)于第一個(gè)問題，統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)上的數(shù)據(jù)分析已經(jīng)給出了答案。前兩月房地產(chǎn)投資超預(yù)期是“受項(xiàng)目施工進(jìn)度加快和土地購(gòu)置費(fèi)快速增長(zhǎng)的拉動(dòng)”。項(xiàng)目施工進(jìn)度加快體現(xiàn)為前兩月房屋施工面積增速回升至6.8%，增速比去年全年加快1.6個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期加快5.3個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積加快意味著建安投資增速的回暖，而建安工程占房地產(chǎn)投資的比重超過60%。土地購(gòu)置費(fèi)公布日期相對(duì)滯后，目前還不清楚前兩月土地購(gòu)置費(fèi)的增長(zhǎng)情況。

不過，市場(chǎng)普遍預(yù)期2019年土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用將明顯下降，因?yàn)?018年土地成交價(jià)款增速較2017年放緩31.4個(gè)百分點(diǎn)，難以支撐土地購(gòu)置費(fèi)增速將2019年繼續(xù)高速增長(zhǎng)。那么，前兩月房地產(chǎn)投資超預(yù)期能否在未來延續(xù)呢？

我們認(rèn)為這是有可能的。這一輪房地產(chǎn)周期的數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)了一個(gè)新特征，即傳導(dǎo)的滯后，銷售向投資的傳導(dǎo)滯后，新開工向施工的傳導(dǎo)同樣也滯后。2016年房屋新開工面積受銷售形勢(shì)的影響明顯反彈，最高增速曾達(dá)到21.4%，但同期房屋施工面積持續(xù)回暖。去年新開工面積增速再度反彈，房屋施工面積增速才開始小幅回升。之所以出現(xiàn)這種情況，可能與房地產(chǎn)商主動(dòng)放緩項(xiàng)目進(jìn)度有關(guān)，房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴(yán)厲、新房?jī)r(jià)格受限等因素降低了房地產(chǎn)商推新盤的意愿，房屋竣工面積已連續(xù)16個(gè)負(fù)增長(zhǎng)。不過隨著一線城市房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)商預(yù)期可能有所變化，并且穩(wěn)增長(zhǎng)壓力下房地產(chǎn)調(diào)控邊際上繼續(xù)加碼的可能性明顯下降，前期堆積的新開工可能將在今年加速向施工轉(zhuǎn)換，從而為地產(chǎn)投資的穩(wěn)定提供條件。退一萬步講，即使年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速回落在市場(chǎng)預(yù)期的范圍內(nèi)，但其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響作用而與去年的房地產(chǎn)投資不同同日而語。因?yàn)槿ツ晖苿?dòng)房地產(chǎn)投資的是土地購(gòu)置費(fèi)，不計(jì)入GDP，今年建安工程唱主角，這將產(chǎn)生實(shí)實(shí)在在的GDP。