根據(jù)國家統(tǒng)計局2019年3月14日公布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)：2019年1-2月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.3%，社會消費品零售總額同比名義增長8.2%，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比名義增長6.2%。

從公布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)看，2019年中國經(jīng)濟開局平穩(wěn)，投資需求持續(xù)回升，而春節(jié)因素導致供給收縮，實體經(jīng)濟供需改善，為未來擴大生產(chǎn)、物價回升奠定了基礎。其中，房地產(chǎn)投資增速再次超出市場預期，前兩月同比增長11.6%，增速比去年全年提高2.1個百分點，這是2015年以來的最高水平。然而，本期地產(chǎn)投資的領先指標全面走弱。其中，商品房銷售面積同比下降3.6%，時隔36個月再度降為負增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降34.1%，2018年全年為增長14.2%，房屋新開工面積同比增長6.8%，比2018年增速放緩11.2個百分點。這里需要回答兩個問題：第一，為何房地產(chǎn)投資再次超預期；第二，領先指標全面走弱，前兩月房地產(chǎn)投資超預期將是曇花一現(xiàn)嗎？

對于第一個問題，統(tǒng)計局官網(wǎng)上的數(shù)據(jù)分析已經(jīng)給出了答案。前兩月房地產(chǎn)投資超預期是“受項目施工進度加快和土地購置費快速增長的拉動”。項目施工進度加快體現(xiàn)為前兩月房屋施工面積增速回升至6.8%，增速比去年全年加快1.6個百分點，比去年同期加快5.3個百分點。房屋施工面積加快意味著建安投資增速的回暖，而建安工程占房地產(chǎn)投資的比重超過60%。土地購置費公布日期相對滯后，目前還不清楚前兩月土地購置費的增長情況。

不過，市場普遍預期2019年土地購置費對房地產(chǎn)投資的拉動作用將明顯下降，因為2018年土地成交價款增速較2017年放緩31.4個百分點，難以支撐土地購置費增速將2019年繼續(xù)高速增長。那么，前兩月房地產(chǎn)投資超預期能否在未來延續(xù)呢？

我們認為這是有可能的。這一輪房地產(chǎn)周期的數(shù)據(jù)上呈現(xiàn)了一個新特征，即傳導的滯后，銷售向投資的傳導滯后，新開工向施工的傳導同樣也滯后。2016年房屋新開工面積受銷售形勢的影響明顯反彈，最高增速曾達到21.4%，但同期房屋施工面積持續(xù)回暖。去年新開工面積增速再度反彈，房屋施工面積增速才開始小幅回升。之所以出現(xiàn)這種情況，可能與房地產(chǎn)商主動放緩項目進度有關，房地產(chǎn)調(diào)控日趨嚴厲、新房價格受限等因素降低了房地產(chǎn)商推新盤的意愿，房屋竣工面積已連續(xù)16個負增長。不過隨著一線城市房價止跌回穩(wěn)，房地產(chǎn)商預期可能有所變化，并且穩(wěn)增長壓力下房地產(chǎn)調(diào)控邊際上繼續(xù)加碼的可能性明顯下降，前期堆積的新開工可能將在今年加速向施工轉(zhuǎn)換，從而為地產(chǎn)投資的穩(wěn)定提供條件。退一萬步講，即使年內(nèi)房地產(chǎn)投資增速回落在市場預期的范圍內(nèi)，但其對經(jīng)濟的影響作用而與去年的房地產(chǎn)投資不同同日而語。因為去年推動房地產(chǎn)投資的是土地購置費，不計入GDP，今年建安工程唱主角，這將產(chǎn)生實實在在的GDP。