三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，這是今年下半年以來國內(nèi)媒體經(jīng)常炒作話題。而這些媒體炒作國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的理由有，或是典型城市的住房銷售面積開始在降溫。比如近日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比增長20%，其中三四線城市成交面積環(huán)比下降1%，同比增長33%。

或是炒作國內(nèi)三四城市的房價上漲時間過長，已經(jīng)沒有價格上漲的動力，所以這些城市房價可能會下跌。易居房地產(chǎn)研究院于11月底公布的《100城住宅價格報告》顯示，三四線城市1萬元以上均價水平已持續(xù)了15個月。2018年10月，包括宜昌、日照和北海等三四線城市房價同比增幅較大，增幅分別達(dá)到了54%、42%和39%。

或是炒作國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策可以會收緊，從而導(dǎo)致今年房價火爆的房地產(chǎn)市場價格將出現(xiàn)全面調(diào)整。比如，從國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)來看，比如國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市商品住宅10月份銷售價格變動情況表明，位列漲幅前十名的城市中，一半以上都是三四線城市。35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。即二手房的房價漲幅有所縮小。如果這種形勢再持續(xù)，三四線城市的房地產(chǎn)政策將出現(xiàn)調(diào)整等。

如果從上述理由來說中國三四線城市房價將出現(xiàn)拐點，應(yīng)該是天大的笑話。對于山東的聊城，我在10月份也去過。目前這個城市的房價也就如有文章所說那樣，房價都到每平方米1萬元的水平。而在2016年之前聊城的房價總體水平在3000-4000元左右。也就是在近1-2年的時間里，聊城的房價水平上漲了一倍以上?？梢哉f，山東的聊城是這樣，中國其他三四線城市的情況也是如此。甚至于，國內(nèi)有許多三四線城市的房價上漲幅度比山東聊城要快得多。就如前面所說的宜昌、日照、北海，及海南省的絕大部分地方。

對于國內(nèi)三四線城市的房價之所以會在2016年以來快速普遍地上漲，我在2016年就已經(jīng)分析過了。當(dāng)一線城市全面地用行政性的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場時，但而當(dāng)時中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)是因城施策，即一線城市可以出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但在二線三四線城市不出臺調(diào)控政策，甚至于等一些城市的房價火爆之后再出現(xiàn)調(diào)控政策。在這種的政策安排下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作一定會從一線城市逐漸地向二線城市，然后再向三四線城市蔓延，房地產(chǎn)炒作一定會蔓延到全中國各城市?？梢哉f，從實際的情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)炒作的蔓延豆腐比我2016年分析的還要快得多，還是更火爆。再加上棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，更是讓這些三四城市的房地產(chǎn)市場炒作火上澆油。所以，近年來國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場火爆的場面，量價齊升。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了空前的繁榮。

現(xiàn)在的問題是，有媒體一看到少數(shù)地方、甚至于少數(shù)的樓盤出現(xiàn)住房銷售面積不是那樣火爆的場面，或住房銷售環(huán)比下降一點點，而同比快速增長，就認(rèn)為國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，真是貽笑大方。因為，很簡單的道理，看到一些城市的住房銷售面積環(huán)比下降了，一些城市房地產(chǎn)市場的火爆場面不是那樣火爆了，但是這些報道并沒有說，這些三四線城市的住房市場隨著住房銷售面積下降房價在下跌，反之這些城市的房價不僅沒有隨著住房銷售面積下降而下跌，反之還在上漲。既然住房的銷售量在下降，但住房的價格不下跌，而不是房價隨著住房銷售量下跌，這就意味著目前這些城市的房地產(chǎn)市場是以投機(jī)炒作主導(dǎo)的市場。

這時，作一個以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場，住房已經(jīng)金融化，住房作為一個投資品，按照投資學(xué)的一般理論，只有當(dāng)投資品的價格下跌幅度持續(xù)在20%以上時，這個投資市場將出現(xiàn)拐點，將由牛市轉(zhuǎn)入熊市。按照投資品的一般性，三四線城市房地產(chǎn)市場要出現(xiàn)拐點最為明顯的標(biāo)志，就是這個市場的房價水平全面下跌以20%以上，這個房地產(chǎn)市場才真正出現(xiàn)拐點。目前國內(nèi)三線城市的情況是，只是有些城市的住房銷售量下降，而且不僅下降的幅度十分有限，還只是環(huán)比下跌，同比還在暴增，同時房價不僅沒有下跌，反之還在上漲。所以，就國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點只是少數(shù)媒體炒作而已，根本上是不存在的事情。

還有，國內(nèi)一些三四線城市房價上漲在一萬元并持續(xù)15個月以上，不少城市在這個期間房價上漲了一倍以上，是否意味著這些城市的房價上漲動力就沒有了呢？如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場要真正回到“只住不炒”房地產(chǎn)市場定位上，房價的持續(xù)上漲，而且上漲幅度這樣大，當(dāng)然是房價沒有上漲動力了。但是，正如前面已經(jīng)分析過了的，目前國內(nèi)絕大多數(shù)三四線城市的房地產(chǎn)市場早就成為以投資炒作為主導(dǎo)的市場。因為，目前國內(nèi)絕大多數(shù)三四線城市，其人口基本是上凈流出。這些城市本地居民的基本居住問題在前十幾年就已經(jīng)解決?？梢哉f，在這一輪三線城市房價瘋狂上漲之前，這些三四線城市的居民的住房基本一上是人手一套（即多數(shù)三口之家都有三套住房）。可是，當(dāng)這些城市的居民看到這一輪房價快速上漲之后，很快就加入這波房地產(chǎn)投資炒作潮（請注意這些城市是不存在行政性限購的，要購買多少住房都可以），再加這些城市周邊的農(nóng)民居民及本來是這些城市居民現(xiàn)在外地工作的人，都紛紛加入這波住房投機(jī)炒作潮?？梢哉f，只要這些城市的政府不采取嚴(yán)格的稅收政策在事前、事中及事后把住房投機(jī)炒作及住房消費嚴(yán)格區(qū)分開，如果這些城市的房價還在上漲，那么這波三四線城市的投機(jī)炒作潮就不會停止。

正是上述意義上說，無論是從房地產(chǎn)中介的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，還是從國家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)三四線城市的房價不僅沒有回落，更沒有出現(xiàn)下跌20%的情況，反之這些城市的房價還在快速上漲。在這種情況下，國內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場豈會出現(xiàn)拐點呢？特別是在當(dāng)前這些城市的房地產(chǎn)政策根本上沒有改變的情況，這樣房地產(chǎn)市場拐點更是不會出現(xiàn)。至于國內(nèi)三四線城市的房地產(chǎn)市場什么時候出現(xiàn)拐點，則要看市場形勢及未來市場政策之變化。