中秋節(jié)后首日，盤面頹勢盡顯，地產板塊重挫3%。消息面看，地產預售制度取消成為市場情緒反轉的關鍵因素。

針對這一事件，我們認為市場反應過度了，至少現階段預售制度全面取消的可能性并不大，一旦政策落地其可能引發(fā)一系列連鎖反應。首先，當前十大城市商品房庫存去化速度在10個月附近，截至8月商品房新開工面積與待售面積的比例差不多為2.5：1，這意味著一旦預售制度取消，在商品房總需求不變的情況下，十大城市庫存去化速度驟降至不到3個月，供需平衡的打破勢必以房價上漲作為代價，這與嚴控地產價格上漲的基調不符。

其次，通過計算定金及預收款占房地產開發(fā)資金來源的比例，可以發(fā)現自2014年之后這一數據逐年抬升，2014年年底這一比例不到25%，而截至2018年8月，這一比例已升至33.2%。數據表明地產企業(yè)在信托、債券、海外融資相繼受限之后，籌資更為依賴銷售回款，其中預收賬是不可忽視的一個細分項。這一點也可以從上市企業(yè)財報中得出，2018年上半年地產股預收賬款占流動負債的比例達到35.3%。一旦預收賬款減少，房企資金鏈條就會收緊。

再次，房企現金流困難可能帶來額外問題，比如政府土地出讓金收入減少，地產投資面臨掣肘等。因而無論是從房價、投資、土地財政還是企業(yè)現金鏈條的角度，現階段均不是政策實施的合適時機，市場未免有些過慮了。

自9月18日開始的反彈行情能否延續(xù)？在探討這一問題之前，首先需要了解股指為什么在這一時間點附近反彈。我們認為，當時市場有兩大因素配合，一是2000億美元關稅政策落地，貿易問題處在空窗期，二是上證綜指跌至2638附近后，開始吸引一部分抄底資金介入，到了9月19日，隨著上證綜指下行壓力線被突破，市場偏好進一步改善。可見，此次反彈的核心是抄底反彈以及利空事件兌現，而中期上行的條件比如信用環(huán)境改善、企業(yè)業(yè)績修復均未出現，現階段定位反轉行情可能為時過早。

后市兩個潛在事件可能會導致市場情緒進一步反復，一是投資者擔憂未來企業(yè)業(yè)績下行，一旦利潤下滑被證實，PE被動上修之后股價反而存有進一步下挫的空間；二是白馬消費或面臨最后一跌。從二季度公募持股情況來看，分別有22.45%、21.17%、20.46%、16.48%、16.1%的公募產品持股貴州茅臺、格力電器、中國平安、伊利股份、美的集團，機構持股集中化可能引發(fā)最后一輪拋售行情。

在消費降級難證偽、企業(yè)融資難未得到有效解決的背景下，市場上行更依賴于政策層面的引導，但上述政策措施落地前勢必面臨利好邊際遞減的問題，于是在負面因素顯現的情況下，不建議投資者追高或是持有過多倉位。