從全球來看，中國的房價到底有沒有泡沫？這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣。

一是計價基礎不一樣。中國的“房產”和“地產”其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權，普通住宅產權為70年，期滿可以自動續(xù)期，商住兩用房屋產權多為50年，需要繳納一定比例的土地出讓金進行續(xù)期；而國外多為永久產權，如美國采用私有財產制，房屋的買賣包括土地，產權是永久的。這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值，而國外的房價中完全包含了土地的產權價值。

二是數(shù)據(jù)質量不一樣。國內的數(shù)據(jù)主要有兩個來源，一個是統(tǒng)計局，另一個是中國指數(shù)研究院。兩個數(shù)據(jù)質量都不高，尤其是統(tǒng)計局的。一方面統(tǒng)計局只公布指數(shù)，沒有高頻的絕對價格。另一方面數(shù)據(jù)嚴重失真。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來自住建部門的網(wǎng)簽價，而為了合理避稅，大城市普遍存在陰陽合同，網(wǎng)簽價基本都大幅低于實際成交價。舉個例子，假設北京一套房子實際成交800萬，但一般網(wǎng)簽價只做到468萬的普宅最高指導價。按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右，而實際均價早已經(jīng)五萬以上。拿著這種房價去對比分析，結論必然跑偏。

三是統(tǒng)計口徑不一樣。全球房價缺少一個統(tǒng)一的官方數(shù)據(jù)，各國房價統(tǒng)計機構不同、數(shù)據(jù)來源不同，樣本口徑也不同，不適合直接比較。國內常用的房價數(shù)據(jù)是70個大中城市和百城房價，樣本城市相對較多，包含了各種商品房類型；而美國最常用的標普/凱斯·席勒房價指數(shù)則只統(tǒng)計20個城市，而且還只統(tǒng)計獨棟和聯(lián)排別墅。別說各國之間沒法直接對比，甚至是一國內部直接比較都不完全準確。

四是面積算法不一樣。國內房屋計算的是建筑面積，既包括住房使用面積、墻體占用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽臺等都計入其中。大多數(shù)國家地區(qū)計算的是實用面積或使用面積。如香港采用的是實用面積，等于建筑面積去除公攤面積的部分。而美國、英國等使用是使用面積，等于實用面積減去墻體占用面積，也就是真正能夠使用的住宅面積。

三種面積之間的關系是建筑面積>實用面積>使用面積，實用面積和使用面積相差較小，建筑面積與使用面積存有較大差異，需要用得房率進行換算，也就是實際居住面積和建筑面積之比。一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，也就是說國外70多平的房子大概相當于國內100平。中國房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價，這至少要比原有的房價數(shù)據(jù)高出20-30%。

五是持有成本不一樣。國內現(xiàn)行的房地產稅費主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，多為一次性成本，只有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是針對房產持有環(huán)節(jié)的，但房產稅目前只有在上海和重慶進行試點，還未全面推出。也就是說如果不交易，中國房屋持有幾乎無成本。而國外稅費主要在持有環(huán)節(jié)，持有成本較高，德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等很多國家和地區(qū)都有房產稅，需要在持有期間繳納。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物業(yè)費，而在臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.16萬美元/年的房產稅和0.85萬美元/年的物業(yè)費，折合人民幣年均持有成本13.47萬元，持有成本明顯高于國內，這部分成本其實也算是隱性的“房價”。

六是區(qū)域結構不一樣。中國是后發(fā)國家，城鎮(zhèn)化率才54%，區(qū)域發(fā)展極不均衡，城市和農村、核心城市和三四線城市之間差異很大，如同為省會城市，杭州均價超過6萬，烏魯木齊均價在6千左右，相差有十倍。國外雖然也有區(qū)域和城鄉(xiāng)差距，但發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率基本都在70%以上，不像國內分化這么嚴重。這導致一個問題，如果比較整體房價，中國的房價可能會被部分落后地區(qū)以及農村拉低，掩飾大城市的高房價，和實際情況不符。

七是計價單位不一樣。各國采用的房屋面積度量單位千差萬別，國內是平方米，美國和英國是平方英尺，日本和韓國是坪，都需要經(jīng)過一定的換算，無法直接比較。三者之間的換算比例為1平方英尺約等于0.093平方米，1坪約等于3.31平方米。

既然數(shù)據(jù)不一樣，那直接對比很容易產生系統(tǒng)性偏差。為了對比的準確性，我們綜合考慮各種因素，確定以下幾個數(shù)據(jù)處理的原則：一是以發(fā)展程度近似的代表性城市進行對比，避免整個國家對比的不準確性；二是以市場數(shù)據(jù)為準，避免外部干預帶來的數(shù)據(jù)失真；三是以同一跨國統(tǒng)計機構為準，避免統(tǒng)計口徑的不同；四是宏觀的數(shù)據(jù)維度和微觀的案例維度相結合，盡可能的反映房價的真實情況；五是絕對水平和相對水平相結合，剔除發(fā)展水平差異帶來的房價差異。接下來，我們就從這幾個原則出發(fā)，分布從宏觀和微觀兩個視角來對比一下中國和其他國家的房價。

一、宏觀視角對比：幾乎是全球最高

宏觀層面上，我們選取Numbeo的數(shù)據(jù)，這是目前世界上最大的在線協(xié)作數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站，通過用戶在線協(xié)作實現(xiàn)全球國家和城市生活成本信息實時更新，便于進行數(shù)據(jù)比較。為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、臺北、莫斯科、芝加哥等20個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。

絕對房價：修正后僅次于香港。我們直接選用一線城市中心區(qū)域和非中心區(qū)域平均房價進行對比，可以發(fā)現(xiàn)中國一線城市京滬深中心城區(qū)平均房價名列前茅，但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。根據(jù)Numbeo最新7月份核心城市中心城區(qū)的房價數(shù)據(jù)，香港以28836美元/平方米遙遙領先，緊隨其后的是倫敦和新加坡，分別為17219美元/平方米、16494美元/平方米，上海、北京、深圳分別以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的價格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城區(qū)房價已超過紐約，深圳超過舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見，中國內地一線城市京滬深房價位居前十，在全球處于領先地位，比肩倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市，但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區(qū)房價約為香港的一半。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院   單位：美元/平方米

但是考慮到中國內地常用的為建筑面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用70%的得房率，進行折算后可以發(fā)現(xiàn)，上海、北京和深圳中心區(qū)域實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已經(jīng)超過倫敦和新加坡，僅次于香港，且與香港差距進一步縮小。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院   單位：美元/平方米

再來看一下非中心城區(qū)：20個全球核心城市非中心城區(qū)房價與中心城區(qū)差距明顯，部分城市非中心城區(qū)房價不到中心城區(qū)的一半，但非中心城區(qū)總體排名幾乎無變化，僅有個別城市調換順序。根據(jù)Numbeo網(wǎng)站最新7月份核心城市非中心城區(qū)的房價數(shù)據(jù)，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城區(qū)平均價格分別為7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，約為中心城區(qū)的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相對中心城區(qū)排名有所后移。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院   單位：美元/平方米

非中心城區(qū)也按照70%的得房率進行折算后，上海、北京和深圳非中心城區(qū)房價分別為10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，僅次于香港，成功超過倫敦、舊金山、新加坡和巴黎。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院   單位：美元/平方米

相對房價：全球最高，沒有之一

第一個指標是房價收入比：修正前僅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區(qū)的房價收入比平均達到40倍，意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區(qū)普通住宅。Numbeo網(wǎng)站采用的是公寓價格中位數(shù)與家庭可支配收入中位數(shù)的比值，公寓價格選用中心區(qū)域和非中心區(qū)域房價均值，公寓中位數(shù)為90平方米，假設50％為女性勞動力，凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資，在最新7月份核心城市中心城區(qū)的房價收入比數(shù)據(jù)中，香港以47.36排名第一，北京、上海、深圳的房價收入比分別以44.35、43.96、40.14位居第二、第三、第四，遙遙領先其他城市，排名第五的孟買只有30.84倍。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院

注意，這還沒有按得房率折算，如果用折算修正后的房價去計算房價收入比，那京滬深更是高的驚人，分別達到63.36、62.8和57.34，遠遠超過香港，成為全球買房負擔最高的城市。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院

第二個指標是房價租金比：全球最高。從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用于判斷是買房還是租房劃算。再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。

京滬深的中心城區(qū)和非中心城區(qū)的房價租金比均位于前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一臥室公寓有50平方米，三臥室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。在最新7月核心城市房價租金比數(shù)據(jù)中，深圳、北京、上海中心城區(qū)的房價租金比分別以75.07、70.75、61.65位居前三，非中心城區(qū)也是如此，占據(jù)前三位，均超過57。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區(qū)域房產投資價值變小，租房比買房更加經(jīng)濟。如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。

資料來源：Numbeo、如是金融研究院

資料來源：Numbeo、如是金融研究院

二、微觀視角對比：1000萬在各國核心區(qū)能買什么房子？

宏觀上的數(shù)據(jù)更全面，但可能也意味著更多的誤差。我們可以再從微觀層面進行一些感性的對比，有時反而更貼近現(xiàn)實。微觀對比無非兩種思路：一種是同樣的地段和房子對比房價，另一種是同樣的價格去對比房子。我們把這兩種方法結合一下，從購房者角度出發(fā)，假定現(xiàn)在手頭上有1000萬左右的預算，投資地點限定在全球各大城市最核心的金融區(qū)，然后去尋找可以買到的房子進行自下而上的對比，由此也可以對全球各地的房價有個直觀的感性認識。

1、香港：中環(huán)匯賢居  總價991萬  2臥 實用面積41平方米

香港國際金融中心附近中上環(huán)太平山高街1號匯賢居一處住宅，樓齡12年，底層西向，建筑面積615尺（合57平方米），實用面積僅為443尺（合41平方米），實用率72%，總價1150萬港元（合991萬人民幣），單價高達24萬/平方米，全球排名靠前。但整體配套較為齊備：一是交通設施便利，距離最近的地鐵站西營盤500米左右，步行到國際金融中心15分鐘，共有多條巴士路線經(jīng)過，不到半小時就可到銅鑼灣。二是教育資源豐富，附近共有17所小學，距離香港大學1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花園、上環(huán)體育場、西營盤郵政局兒童游樂場等設施，可供休閑娛樂。

2、倫敦：倫敦金融城Park Vista Tower公寓  總價925萬 2臥2浴  80平方米

倫敦金融城Park Vista Tower 2臥室現(xiàn)代公寓， 2017年8月份竣工，裝修簡潔舒適，位于14層，中高層，視野良好，可俯瞰倫敦壯觀景色，室內面積80平方米，總價100萬英鎊（約925萬人民幣），單價為11.56萬/平方米。Park Vista Tower公寓交通便利，處于倫敦中心城區(qū)，步行5分鐘可至Wapping Station，有前往金融城和金絲雀碼頭的便利交通路線，約15分鐘車程。Wapping區(qū)內教育資源豐富，有16所幼兒園及托兒所、70所小學、16所中學、7所特殊學校、19所私立學校和皇家瑪麗學院和倫敦城市大學兩所大學。

3、新加坡：金融中心濱海灣嘉御苑 總價1009萬  3臥2衛(wèi)  112.6平方米

新加坡嘉御苑3臥2衛(wèi)高級公寓，2018年1月份竣工的新房，精裝修，房屋面積112.6平方米，總價211萬新幣（約1009萬人民幣），單價為8.96萬/平方米。嘉御苑公寓交通便捷，處于中心核心區(qū)域的第3郵區(qū)，開車5分鐘即能到達烏節(jié)路購物區(qū)，步行10分鐘到紅山地鐵站（Redhill），四站地鐵可抵達中央商務區(qū)CBD，附近有伊麗莎白醫(yī)院，項目周邊設施便利完善，從公園可步行至濱海灣花園。教育資源豐富，有亞歷山大小學、女皇鎮(zhèn)小學、顏永成小學、克信女中、紅山中學等多所中小學和新加坡國立大學、新加坡理工學院，新加坡管理大學等高校。

4、上海：陸家嘴附近世茂濱江花園  總價950萬  1室2廳  85.07平方米

陸家嘴附近世茂濱江花園的1室2廳，2009年建成，精裝修，滿五不唯一，建筑面積85.07平方米，總價950萬，單價為11.17萬/平方米。世茂濱江花園位于內環(huán)核心區(qū)域，有四條地鐵和四條公交線路通過，其中距離最近的9號線商城路1000米左右，一站地鐵可至陸家嘴金融中心，附近2公里范圍內有大型三級甲等綜合性醫(yī)院上海市東方醫(yī)院。教育資源優(yōu)質，有浦東新區(qū)明珠小學、浦明師范附屬小學等重點小學。生活娛樂配套完善，距離上海第一八佰伴商圈不到1000米。

5、北京：金融街晶華小區(qū) 總價1000萬  1居室  78.24平方米

金融街西城晶華小區(qū)精裝修一居室，2008年建成，滿二不唯一，建筑面積78.24平方米，總價1000萬，單價為12.78萬/平方米。晶華小區(qū)位于二環(huán)內，距離金融街不到800米，小區(qū)西門就是公交站，有三條公交路線經(jīng)過，往西有地鐵2號線阜成門站，往東有地鐵4號線西四站和靈境胡同，均不超過1000米。周邊教育資源豐富，有實驗二小幼兒園（知名幼兒園）、北師大附中（北京市首批重點中學）、北京八中（北京市示范重點中學）、中央音樂學院（中國最高等音樂學院）等重點學校。周邊配套齊全，醫(yī)療條件良好，距離北京大學人民醫(yī)院（白塔寺院區(qū)）500左右、北京協(xié)和醫(yī)院西院1000米左右。生活娛樂便利，小區(qū)西側距離金融街購物廣場約800米，到西單商場約1500米。

6、紐約：曼哈頓下城區(qū)FLATIRON公寓   總價920萬  1居室  66平方米

紐約曼哈頓下城區(qū)鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，1989年建成，總價920萬元，使用面積66平米，單價為13.94萬元。公寓位于曼哈頓下城區(qū)繁華街道，轉角就是華爾街，靠近聯(lián)合廣場公園，交通十分便利，距離6街地鐵和14街地鐵F、M、L，1.2.3號線及14街地鐵和9街地鐵PATH距離500米左右，出行十分方便。周圍教育資源豐富，有紐約排名No. 6、全美排名No. 38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和紐約排名No. 10、全美排名No. 61的New Explorations Into Science, Tech and Math High School及2016年世界排名53的紐約大學。

7、深圳：福田區(qū)雅頌居   總價990萬  2室2廳  86.99平方米

深圳福田區(qū)CBD附近的雅頌居，精裝修，2室2廳，2004年竣工，總價990萬元，建筑面積86.99平方米，單價為11.38萬元。雅頌居位于市民中心附近，出行交通便利，100米內有三個公交站臺，多條公交線路經(jīng)過，不到2000米的范圍內有9個地鐵站點，距離最近的崗廈北和市民中心站約500米。周邊聚集了大量的教育資源，小區(qū)自帶維多利亞雙語幼兒園，對口的天健小學為深圳市一級重點學校。

8、舊金山：舊金山灣區(qū)蒂伯龍公寓   總價1019萬  3臥2衛(wèi)  198平方米

舊金山灣區(qū)蒂伯龍精品公寓，精裝修，3臥2衛(wèi)，1990年建成，總價1019萬元，室內面積198平方米，單價為5.15萬元。蒂伯龍公寓地理位置極佳，直面舊金山灣，穿過Shoreline Park就可達到海邊，碧海藍天，景色優(yōu)美。生活便利，步行10分鐘左右可至購物商區(qū)，有多家連鎖購物中心，可滿足日常生活需求。同時該地區(qū)為頂尖學區(qū)，擁有多所全滿分學校，如10分小學Bel Aire Elementary School，10分中學Del Mar Middle School，10分高中Redwood High School等。

9、巴黎：中心商務區(qū)拉德芳斯附近頂樓公寓 總價926萬 3臥2浴 176平方米

巴黎中心商務區(qū)拉德芳斯購物中心附近的頂樓公寓，3臥2浴，總價926萬元，套內面積176平方米，單價為5.26萬元，還附帶一個38平方米的冬季花園。公寓距離巴黎商業(yè)中心拉德芳斯只需5分鐘，出行交通便利，附近地鐵、公共汽車等主要交通樞紐十分便捷。

10、波士頓：市中心公寓  總價1049萬  1臥1浴  83平方米

波士頓市中心建造于2016年的優(yōu)質公寓，1臥1浴，總價1049萬元，室內面積83平方米，單價為12.64萬元。公寓位于市中心Downtown Crossing街區(qū)，靠近地標性建筑千禧塔和波士頓公園，距離波士頓金融區(qū)僅數(shù)分鐘路程，最近的公交站和地鐵站距離不到100米，交通十分便利。教育資源豐富，包含多所中小學，如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。

11、東京：新宿區(qū)富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓 總價930萬   3臥1浴  75平方米

東京新宿區(qū)建造于2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3臥1浴，位于47層，視野極佳，東京夜景一覽無余，總價930萬元，室內面積75平方米，單價為12. 4萬元。公寓坐落于新宿區(qū)富久町，交通十分便捷，有3個車站、3條線路可以搭乘，最近的車站是新宿御苑前站，步行9分鐘即可到達。周邊設施完善，臨近超市、保育園、商業(yè)設施等，生活便利。

三、結論

綜上，對比的結論已經(jīng)很清晰：第一，從絕對水平來看，中國大陸核心城市的房價在全球位居前列，僅次于香港、紐約、新加坡，如果剔除建筑和使用面積的差別，京滬深的房價幾乎是最高的，僅次于香港。第二，從相對水平來看，中國的核心城市房價在全球是最高的，修正后的房價收入比和房價租金比都超過了香港，京滬深的購房負擔穩(wěn)居全球前三。第三，如果房價沒法進一步的上漲，目前的租金回報是嚴重偏低的，房地產作為一個投資品的屬性會越來越弱。第四，全球大部分核心城市都面臨高房價的難題，尤其是香港，比我們的房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理，即便有泡沫，也不一定會崩潰，至少短期不會。