房地產(chǎn)是個(gè)古老的行業(yè)，未來(lái)仍然會(huì)永續(xù)。從93年學(xué)習(xí)香港模式開(kāi)始，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)成了300萬(wàn)億市值+，占居民資產(chǎn)7成，一手房13.4萬(wàn)億，二手房約8萬(wàn)億（合計(jì)21.4萬(wàn)億）容量的大市場(chǎng)。國(guó)家之大，情況之復(fù)雜，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑差異極大；全民囤房，利益牽絆廣，莫衷一是，到底是不足還是過(guò)剩了，到底該不該征、如何征房地產(chǎn)稅，未來(lái)房?jī)r(jià)還有多少空間，等等，希望數(shù)據(jù)能窺一二。

1、93年以來(lái)統(tǒng)計(jì)局口徑的全國(guó)商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

此口徑包括住宅、辦公樓和商業(yè)用房，為一手新房的權(quán)威數(shù)據(jù)，按歷年數(shù)據(jù)住宅占大概85%，累加可得約160億平米，商品住宅136億平米，這么些年全國(guó)開(kāi)發(fā)商開(kāi)足馬力建房，住宅全國(guó)人均增加了10平米 ，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題沒(méi)有，和大家的感受差別是不是超級(jí)大？原因就在于還有大量的住宅房屋并沒(méi)有進(jìn)入本口徑。原因就在于農(nóng)村自建、城市小產(chǎn)權(quán)房、以及各路單位自建、參建、委托建造自用的住宅或其他自用建筑物并未進(jìn)入此統(tǒng)計(jì)。

2、城市小產(chǎn)權(quán)房到底有多少？

2014年有非官方數(shù)據(jù)稱，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積約66億平方米，居民8000多萬(wàn)人（也有數(shù)據(jù)說(shuō)涉及7000萬(wàn)個(gè)家庭）。 小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的核心是城鄉(xiāng)土地二元化，國(guó)有土地上的商品房銷(xiāo)售對(duì)象不限，但集體土地上的房子，只能銷(xiāo)售給本集體內(nèi)的成員。這部分是房市的歷史遺留問(wèn)題，房?jī)r(jià)飛漲集體地上的擦邊球，國(guó)家目前的口徑還是不予承認(rèn)、不予確權(quán)，不能買(mǎi)賣(mài)。

3、各種單位自建房到底有多少？

這塊從來(lái)就沒(méi)有看到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，估計(jì)棚改、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、人才房、福利房……等等，共同的特征是確實(shí)是在城里，而且確實(shí)也會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格而水漲船高，也能夠買(mǎi)賣(mài)，大部分60、一部分70后應(yīng)該是這塊的受益者。

2016年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)抽了16萬(wàn)戶作為樣本，調(diào)查所得應(yīng)該比較可信，全國(guó)居民人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城市36.6平方米，農(nóng)村居民是45.8平方米。

如果按以上數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)局的城市化率58%，城市人口7.88億人反推，城市住宅290億平方米-商品房136億平方米-小產(chǎn)權(quán)房66億平方米=88億平方米（有所夸大，原因在于有一部分房改前的老房子存量、小產(chǎn)權(quán)14年后還會(huì)有增長(zhǎng)）。

4、農(nóng)村房屋面積

這塊也沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)數(shù)，大部分都空置的，除了城中村這些拆遷暴發(fā)戶，真正農(nóng)村的房子對(duì)我們常說(shuō)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有影響。還是按16年統(tǒng)計(jì)局口徑，農(nóng)村人口5.71億，人均45.8平米，總計(jì)262億平方米。

這部分房產(chǎn)，按老家狀況平時(shí)都是空置的，只有過(guò)年的時(shí)候有人居住，或者留給老人葉落歸根時(shí)做事所用。真實(shí)的城市化率比統(tǒng)計(jì)局的應(yīng)該要高的多，可以推論真實(shí)的城市人均居住面積根本就沒(méi)有36.6平方米？？

5、全球人均住房面積對(duì)比

全球美國(guó)人最高68平方米，其后的發(fā)達(dá)國(guó)家，特別是東亞都不咋地，香港、日本可以用逼仄來(lái)形容。網(wǎng)上數(shù)據(jù)莫衷一是，各種說(shuō)法都有，比如美國(guó) 67㎡，意大利 43㎡，荷蘭 40.82㎡，德國(guó) 39.4㎡、英國(guó) 35.4㎡、法國(guó) 35.2㎡、西班牙 25.8㎡、韓國(guó) 19.8㎡、日本 19.6㎡，韓國(guó)、香港、朝鮮都差不多在19左右。但大概可以下個(gè)結(jié)論，16年以來(lái)過(guò)去了1年半，按目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售速度，人均數(shù)據(jù)起碼又增長(zhǎng)了1.5個(gè)平方米，就按42平米算，也算世界上領(lǐng)先了，同人家獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的住宅相比平均面積也不算小了，同東亞公寓房相比，幾乎是2倍了。

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6、空置房屋有多少

中國(guó)住房自有率90%，全球應(yīng)該是最高的。最?lèi)?ài)買(mǎi)房、最?lèi)?ài)買(mǎi)房、最?lèi)?ài)買(mǎi)房，沒(méi)有之一。不管是丈母娘也好，地方政府也罷，房?jī)r(jià)漲的讓老百姓服氣，只知道買(mǎi)房囤房，因?yàn)閺膩?lái)沒(méi)有錯(cuò)過(guò)。到底空置多少，鬼知道，從微觀來(lái)看中產(chǎn)的60/70/80后好像大多都不止一套房，也有人統(tǒng)計(jì)亮燈率、電表、水表有沒(méi)有轉(zhuǎn)動(dòng)等等，個(gè)別區(qū)域鬼城都有，這個(gè)全國(guó)差異太大，無(wú)法推算，但有大量的空置這個(gè)結(jié)論是不是可以下？參見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院的數(shù)據(jù)，空置率20-25%，全國(guó)控制約6500-8800萬(wàn)套（這個(gè)數(shù)據(jù)只限城鎮(zhèn)，沒(méi)算鄉(xiāng)村，這是15年的數(shù)據(jù)，16/17/18年去庫(kù)存背景下二套以上的比例應(yīng)該更高，所謂的丈母娘剛需結(jié)婚人口已經(jīng)向下了，而且下降的很快-20-30%）。

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7、房產(chǎn)總市值與居民存款、負(fù)債率

總市值更是沒(méi)有一個(gè)確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。17年末，一說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)總市值430萬(wàn)億http://baijiahao.baidu.com/sid=1604879294036584743&wfr=spider&for=pc，4大一線城市就可以買(mǎi)下美國(guó)所有房產(chǎn)。前兩年還在說(shuō)300萬(wàn)億，240萬(wàn)億，加起來(lái)可以買(mǎi)下美國(guó)+日本。這兩年房?jī)r(jià)漲的。下表只有低估的沒(méi)有高估的，重慶現(xiàn)在就是區(qū)縣也到7000了，主城起碼1.3-1.8萬(wàn)。

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截止2017年5月，央行公布境內(nèi)居民住戶存款62.6萬(wàn)億，再創(chuàng)新高。境內(nèi)居民人民幣貸款已經(jīng)從2010年的8.8萬(wàn)億飆升到現(xiàn)在的36.4萬(wàn)億。最新的公開(kāi)數(shù)字是居民貸款40.5萬(wàn)億元，去庫(kù)存、去杠桿很成功，成功的把杠桿轉(zhuǎn)給老百姓了 。

把境內(nèi)居民的人民幣存款減去住戶的貸款后發(fā)現(xiàn)，全國(guó)居民凈存款僅剩26萬(wàn)億，什么意思呢，人均2萬(wàn)元。

16年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)2萬(wàn)元多一點(diǎn)，農(nóng)村1萬(wàn)元不到，合計(jì)總消費(fèi)22萬(wàn)億，怎么總覺(jué)得哪里不對(duì)？對(duì)，貸款，買(mǎi)房是可以放杠桿的，僅僅買(mǎi)一手商品房都花了13.4萬(wàn)億。中國(guó)家庭"負(fù)債率"58%，幾年間提升了20個(gè)點(diǎn)。

8、不是結(jié)論的結(jié)論

1）有沒(méi)有泡沫不知道，但總量是足夠了，人均居住面積走到世界前列了，房市再這么瘋下去空置率只會(huì)越來(lái)越高。GDP就是建房空著么？

2）房地產(chǎn)擠壓消費(fèi)，商品房銷(xiāo)售額13.4萬(wàn)億（加二手房21萬(wàn)億），注意全國(guó)教育支出3.9萬(wàn)億，全國(guó)醫(yī)療支出1.4萬(wàn)億，算上老百姓自己花費(fèi)也不到2倍；房比未來(lái)重要？？房比命重要？？喝白酒1萬(wàn)億，日化化妝用品4000億，旅游花了8萬(wàn)億……

3）前幾年說(shuō)賣(mài)掉北京一套房，可以買(mǎi)美國(guó)4套別墅……現(xiàn)在賣(mài)掉北上廣深可以買(mǎi)下美國(guó)。

4）居民杠桿率提升的太快，基本上就是房子上加了杠桿，凈現(xiàn)金人均2萬(wàn)元，比A股好多公司好多了，但還有多少杠桿可以加？這么漲下去，其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)不用吃飯？

5）多套房的房產(chǎn)稅要不要征？推測(cè)賣(mài)地賣(mài)不動(dòng)的時(shí)候就會(huì)征的，存量市場(chǎng)不征哪里來(lái)的稅收，不征房子真的會(huì)上天，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)法跟著上天，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)繼續(xù)扭曲。