近兩年三四線城市房地產(chǎn)異常火爆，棚改貨幣化安置政策起到關(guān)鍵作用。隨著去庫存的完成，棚改貨幣化面臨收緊態(tài)勢，對應的國開行貸款投放也會減少，市場較為擔心房地產(chǎn)投資在資金收緊和土地等約束下的下行壓力，實際上，考慮到棚改的規(guī)模和進度以及滯后的土地購置費影響，今年下半年的房地產(chǎn)投資并不會因此大幅下跌。

PSL主要用于三家政策性銀行發(fā)放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項目貸款等，從規(guī)模上看，PSL的主要投向是棚改貸款。2014年以來，PSL和國開行棚改貸款余額增長趨勢一致，2017年末國開棚改貸款為27289億元，PSL余額為26876億元，占比為98.5%。央行通過PSL定向投放給國開行（農(nóng)發(fā)也有一部分）提供資金，國開行向地方政府平臺發(fā)放棚改貸款，由平臺公司向拆遷戶發(fā)放貨幣補償，用于購買開發(fā)商存量房。平臺公司以土地出讓收入償還國開行棚改貸款，形成閉環(huán)。這樣做的結(jié)果就是通過貨幣化安置，實現(xiàn)了三四線城市房地產(chǎn)的去庫存。過去開發(fā)商手中的待售房源變成了待開發(fā)土地，棚改快速推進了三四線城市的房地產(chǎn)庫存去化。

2015—2017年棚改計劃是1800萬套，實際完成略高于計劃，貨幣化安置率也逐年提高，分別為30%、49%和60%，貨幣化安置面積占全國住宅銷售面積的比例從13.6%提升至21.3%。住建部規(guī)劃2018—2020年為1500萬套，其中2018年為580萬套，目前看，未來三年棚改總量不會有太大變化，不過實物安置會增加，貨幣化安置會相應減少。棚改一刀切的可能性不大，未來更多是慢慢收緊，降低貨幣化安置比例，短期對房地產(chǎn)投資的影響相對有限。

截至5月末，國開行今年已發(fā)放棚改貸款4369億元，較去年同期增加1420億元，占去年全年新增的67%，而今年計劃開工比去年少20萬套，而且棚改授信和放貸之間有時間差，即使今年授信大幅下降，在途的授信及替換資金（棚改專項債）也將保證放貸相對穩(wěn)定。貨幣化安置比例減少，對商品房銷售和房價可能有影響，但政府需要安置房分配給居民，對房地產(chǎn)投資影響較小。今年以來商品房銷售面積同比下滑，4月同比轉(zhuǎn)負，5月重新反彈，但房地產(chǎn)投資一直保持穩(wěn)定，主要是此前滯后的土地購置費對投資的支撐。

棚改貨幣化安置是我國房地產(chǎn)進程中的一種特殊制度安排，是對土地財政的一種適應。盡管貨幣化方式會減少，但是棚改仍是推進城鎮(zhèn)化的必要過程，因此房地產(chǎn)投資中期內(nèi)仍會受到支撐。在外貿(mào)環(huán)境惡劣的情況下，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟總需求也是有力支撐，實際GDP增速將會維持在平穩(wěn)水平，下半年仍很難看到經(jīng)濟的大幅下行。