近兩年三四線城市房地產(chǎn)異?；鸨?，棚改貨幣化安置政策起到關(guān)鍵作用。隨著去庫(kù)存的完成，棚改貨幣化面臨收緊態(tài)勢(shì)，對(duì)應(yīng)的國(guó)開(kāi)行貸款投放也會(huì)減少，市場(chǎng)較為擔(dān)心房地產(chǎn)投資在資金收緊和土地等約束下的下行壓力，實(shí)際上，考慮到棚改的規(guī)模和進(jìn)度以及滯后的土地購(gòu)置費(fèi)影響，今年下半年的房地產(chǎn)投資并不會(huì)因此大幅下跌。

PSL主要用于三家政策性銀行發(fā)放棚改貸款、重大水利工程貸款、人民幣“走出去”項(xiàng)目貸款等，從規(guī)模上看，PSL的主要投向是棚改貸款。2014年以來(lái)，PSL和國(guó)開(kāi)行棚改貸款余額增長(zhǎng)趨勢(shì)一致，2017年末國(guó)開(kāi)棚改貸款為27289億元，PSL余額為26876億元，占比為98.5%。央行通過(guò)PSL定向投放給國(guó)開(kāi)行（農(nóng)發(fā)也有一部分）提供資金，國(guó)開(kāi)行向地方政府平臺(tái)發(fā)放棚改貸款，由平臺(tái)公司向拆遷戶發(fā)放貨幣補(bǔ)償，用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)商存量房。平臺(tái)公司以土地出讓收入償還國(guó)開(kāi)行棚改貸款，形成閉環(huán)。這樣做的結(jié)果就是通過(guò)貨幣化安置，實(shí)現(xiàn)了三四線城市房地產(chǎn)的去庫(kù)存。過(guò)去開(kāi)發(fā)商手中的待售房源變成了待開(kāi)發(fā)土地，棚改快速推進(jìn)了三四線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存去化。

2015—2017年棚改計(jì)劃是1800萬(wàn)套，實(shí)際完成略高于計(jì)劃，貨幣化安置率也逐年提高，分別為30%、49%和60%，貨幣化安置面積占全國(guó)住宅銷售面積的比例從13.6%提升至21.3%。住建部規(guī)劃2018—2020年為1500萬(wàn)套，其中2018年為580萬(wàn)套，目前看，未來(lái)三年棚改總量不會(huì)有太大變化，不過(guò)實(shí)物安置會(huì)增加，貨幣化安置會(huì)相應(yīng)減少。棚改一刀切的可能性不大，未來(lái)更多是慢慢收緊，降低貨幣化安置比例，短期對(duì)房地產(chǎn)投資的影響相對(duì)有限。

截至5月末，國(guó)開(kāi)行今年已發(fā)放棚改貸款4369億元，較去年同期增加1420億元，占去年全年新增的67%，而今年計(jì)劃開(kāi)工比去年少20萬(wàn)套，而且棚改授信和放貸之間有時(shí)間差，即使今年授信大幅下降，在途的授信及替換資金（棚改專項(xiàng)債）也將保證放貸相對(duì)穩(wěn)定。貨幣化安置比例減少，對(duì)商品房銷售和房?jī)r(jià)可能有影響，但政府需要安置房分配給居民，對(duì)房地產(chǎn)投資影響較小。今年以來(lái)商品房銷售面積同比下滑，4月同比轉(zhuǎn)負(fù)，5月重新反彈，但房地產(chǎn)投資一直保持穩(wěn)定，主要是此前滯后的土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)投資的支撐。

棚改貨幣化安置是我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)程中的一種特殊制度安排，是對(duì)土地財(cái)政的一種適應(yīng)。盡管貨幣化方式會(huì)減少，但是棚改仍是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的必要過(guò)程，因此房地產(chǎn)投資中期內(nèi)仍會(huì)受到支撐。在外貿(mào)環(huán)境惡劣的情況下，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)總需求也是有力支撐，實(shí)際GDP增速將會(huì)維持在平穩(wěn)水平，下半年仍很難看到經(jīng)濟(jì)的大幅下行。