泡沫破裂后你就買得起房嗎？看看日本平民的慘痛教訓(xùn)。

一、須藤

96年初，到日本的第一天，住在一棟樓里的鄰居須藤用茶盤(pán)端著沏好的抹茶來(lái)到我的房間，這可能是他獨(dú)有的“初次見(jiàn)面、彼此認(rèn)識(shí)一下”的表達(dá)方式。

須藤48歲，是一家從事商業(yè)設(shè)施管理的管理員，每月工資40多萬(wàn)日元。我當(dāng)時(shí)很奇怪，他的工資不算低，又是獨(dú)身，為什么還會(huì)住在這樣一棟月租金只有3萬(wàn)多日元、一居(12㎡)一廚(4㎡)一衛(wèi)(3㎡)、5人合用一個(gè)浴室的樓房里呢？

須藤對(duì)我這種疑問(wèn)表示非常理解，他告訴我說(shuō)，在日本經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期的88年，他花6000萬(wàn)日元購(gòu)買了一套二層別墅?，F(xiàn)在這套別墅的價(jià)格已經(jīng)跌到了3000萬(wàn)日元。他把別墅已經(jīng)出租出去了。他住現(xiàn)在這樣的房子是為了省下錢來(lái)和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時(shí)候就可以還清貸款，然后再把房子抵押出去得到養(yǎng)老送終的錢。不過(guò)，他的妻子并不愿意和他一起住這樣的房子，離婚了。

97年，進(jìn)入大學(xué)院后認(rèn)識(shí)了搞金屬材料研究的博士生小董(中國(guó)人)，有一天他開(kāi)車帶我到一個(gè)很荒涼的地方去摘柿子。我問(wèn)他這里的柿子為什么可以隨便摘，他說(shuō)，這是他導(dǎo)師在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期買的地，按那個(gè)時(shí)期的發(fā)展規(guī)劃，這里應(yīng)該可以劃入東京通勤圈的范圍了，很遺憾，你看看現(xiàn)在，還是這么荒涼，也只有這搞金屬研究的教授腦袋才這么“硬”，才會(huì)相信東京圈會(huì)擴(kuò)大到這里。

小董又說(shuō)：在研究室做實(shí)驗(yàn)的時(shí)候，教授沒(méi)事兒總叨叨這塊地，看來(lái)這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬(wàn)日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說(shuō)如果現(xiàn)在有人出1個(gè)億，他就賣。93年有人出價(jià)2.5萬(wàn)日元/㎡，教授舍不得，現(xiàn)在，2萬(wàn)都找不到買主了。種了這些柿子樹(shù)還沒(méi)時(shí)間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。

我注意看了看這塊地，除了幾十棵柿子樹(shù)，其它都是荒草。當(dāng)時(shí)來(lái)的高興勁兒晾了一大半。

后來(lái)在02年做店鋪選址調(diào)查時(shí)又路過(guò)這里，感覺(jué)還是以前的老樣子。我順路到當(dāng)?shù)氐墓矆D書(shū)館查了一下，這塊地屬于市街化調(diào)整區(qū)域，這種區(qū)域內(nèi)的土地并不完全屬于建設(shè)用地，如果要化為建設(shè)用地，當(dāng)?shù)氐恼块T(mén)必須投資進(jìn)行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。教授買這里的土地，大概是基于泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的城市發(fā)展速度，要不了幾年，政府部門(mén)就會(huì)投資把這里化為建設(shè)用地了。如果真如教授所料，地價(jià)至少要漲到10萬(wàn)1平米，再如果化成了建設(shè)用地中的商業(yè)用地，30萬(wàn)/㎡也完全可能。很可惜，教授這個(gè)“賭注”沒(méi)押對(duì)。

99年，在就職的公司里認(rèn)識(shí)了川瀨，他和我都愛(ài)好登山，我加入了他們的登山俱樂(lè)部，一般是星期六的早晨6點(diǎn)在山下集合，10點(diǎn)多登山結(jié)束后到溫泉洗洗澡回家。

有一次三連休，俱樂(lè)部組織去日光登山，日光是日本著名的旅游觀光地，不少成員都帶了自己的家人或朋友。

二、川瀨

我們從山上下來(lái)后，沒(méi)有去登山的人已經(jīng)在溫泉旅館等候了，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，并邀請(qǐng)我和他們一起吃晚飯。自從見(jiàn)了川瀨的妻子，我再看川瀨的時(shí)候，總感覺(jué)他是一個(gè)很神秘的人物。

川瀨已經(jīng)50歲，但只是公司里一個(gè)非常普通的工程師，可他的妻子不僅長(zhǎng)得漂亮，而且言談舉止完全是一個(gè)名門(mén)形象。

和川瀨一起登山的次數(shù)越多，越是想知道他到底是個(gè)什么人，可又不便直接問(wèn)，擔(dān)心問(wèn)不好還有可能把關(guān)系搞僵了。

過(guò)了一段時(shí)間，有機(jī)會(huì)和關(guān)口一起去施工現(xiàn)場(chǎng)，他來(lái)這個(gè)公司已經(jīng)9年了，我和他的私人關(guān)系不錯(cuò)，路上就我們兩個(gè)人，這是個(gè)機(jī)會(huì)，我說(shuō)：“在日光見(jiàn)到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時(shí)看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，關(guān)口說(shuō)：“不知道，不過(guò)，川瀨以前可是社長(zhǎng)，妻子一定錯(cuò)不了”，我又問(wèn)川瀨為什么成了一個(gè)普通職員時(shí)，看關(guān)口不太樂(lè)意回答，我也就不好再問(wèn)。

時(shí)間長(zhǎng)了，從人們的只言片語(yǔ)中，對(duì)川瀨有了一個(gè)基本的了解。川瀨從東京理工大畢業(yè)后就來(lái)到我就職的這個(gè)公司，不到40歲就成了公司的核心技術(shù)人員，一直在東京品川、公司總部工作。對(duì)公司發(fā)展貢獻(xiàn)很大，基本工資近百萬(wàn)日元。85年，也就是泡沫經(jīng)濟(jì)形成初期，川瀨辭職創(chuàng)辦了一家住宅制作工廠。一起步就發(fā)展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴(kuò)大了生產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)在東京的一等地還購(gòu)買了一套近2億日元的高檔公寓。

沒(méi)想到，90年后，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬(wàn)把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過(guò)難關(guān)、保住工廠?？勺罱K還是在97年破產(chǎn)了。這個(gè)公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過(guò)總部是回不去了，工資聽(tīng)說(shuō)只有40萬(wàn)。

因?yàn)樵谧约旱纳磉?，?jīng)常聽(tīng)到泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期有關(guān)購(gòu)地、購(gòu)房的事兒，就開(kāi)始琢磨：日本的一個(gè)普通百姓隨便說(shuō)句話都要從腦子里過(guò)一下，搞不懂的事情不會(huì)做，那么，日本的地價(jià)、房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲？是什么原因讓他們堅(jiān)信地價(jià)、房?jī)r(jià)還會(huì)漲？他們的工資并不高，房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了他們的正常支付能力，為什么還會(huì)降低其它方面的生活水平來(lái)買地、買房呢？

日本的房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲？不少人認(rèn)為是緣于1985年9月的“廣場(chǎng)協(xié)議”。就這么一個(gè)有關(guān)貨幣匯率的協(xié)議就能導(dǎo)致日本人瘋狂貸款購(gòu)房？如果百姓無(wú)錢銀行憑什么貸款給你？日本百姓又憑什么堅(jiān)信地價(jià)、房?jī)r(jià)還會(huì)漲？所以說(shuō)，“廣場(chǎng)協(xié)議”充其量只能說(shuō)是“導(dǎo)火索”，那么“炸彈”是如何形成的呢？也就是說(shuō)日本百姓的購(gòu)房款來(lái)自何方？對(duì)于這些疑問(wèn)，在2000年公司忘年會(huì)上，我得到了一個(gè)答案。

2000年底，公司終于發(fā)獎(jiǎng)金了，已經(jīng)連續(xù)三年沒(méi)發(fā)獎(jiǎng)金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會(huì)也由公司出面來(lái)組織，這和前幾年職員自發(fā)組織的忘年會(huì)相比，檔次也高了不少。

三、吉田

周末的下午6點(diǎn)到9點(diǎn)，大家喝完了忘年會(huì)的第一場(chǎng)酒，接著來(lái)到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問(wèn)我是不是來(lái)過(guò)這種地方。

我說(shuō)：“來(lái)過(guò)，但是可沒(méi)有這么高檔”。

吉田一聽(tīng)哈哈大笑：“這種地方也算高檔，泡沫的時(shí)候，公司的忘年會(huì)是要到銀座去的”。

“是嗎，忘年會(huì)能到銀座開(kāi)，咱們公司太有錢了”，

“不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個(gè)時(shí)候的銀座人滿為患，至少要提前半年預(yù)定才有位子”，

“真是太好了，我怎么沒(méi)趕上呢，真遺憾，怎么會(huì)一下子就不景氣了呢？”

“這個(gè)你要怪罪的話，你就怪罪中國(guó)吧，我們被中國(guó)給騙了”，

吉田的回答讓我當(dāng)時(shí)沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，以為吉田喝醉了。

這時(shí)，關(guān)口已經(jīng)扯著嗓子開(kāi)唱了，吉田也開(kāi)始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。盡管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁了，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時(shí)買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現(xiàn)在住著類似的房子。

在大學(xué)院的時(shí)候就經(jīng)常聽(tīng)小董談起日本泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期的繁榮景象。小董是90年來(lái)的日本，他說(shuō)：他剛來(lái)的時(shí)候，每天到學(xué)校來(lái)接留學(xué)生去打工的車，平均2個(gè)小時(shí)就一趟，1小時(shí)的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當(dāng)日結(jié)算，掙錢實(shí)在是太容易了，和現(xiàn)在大不相同。

因?yàn)閯趧?dòng)力嚴(yán)重缺乏，日本政府對(duì)很多南美和其它一些國(guó)家的偷渡者，以及簽證到期不回國(guó)的人也是睜只眼閉只眼。泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰會(huì)，日本的入國(guó)管理局才開(kāi)始驅(qū)趕這些人。

自從忘年會(huì)上聽(tīng)吉田說(shuō)日本的泡沫繁榮是因?yàn)橹袊?guó)，不管是不是醉話，我還是想弄個(gè)明白。

登山的時(shí)候，我問(wèn)川瀨，日本泡沫經(jīng)濟(jì)和中國(guó)有什么關(guān)系？

川瀨說(shuō)：“中國(guó)開(kāi)放以后，日本的電器、汽車開(kāi)始大批量出口中國(guó)，去過(guò)中國(guó)的日本人說(shuō)，中國(guó)和日本相比至少相差30年，中國(guó)有12億人，如果我們給中國(guó)造東西，達(dá)到日本現(xiàn)在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅(jiān)信在自己的有生之年日本經(jīng)濟(jì)會(huì)一直繁榮下去”。

“果然如此，記得我一個(gè)鄰居為了買一臺(tái)東芝雙缸洗衣機(jī)，一大早4點(diǎn)去排隊(duì)”川瀨的話讓我想起了中國(guó)改革開(kāi)放初期的一些事。當(dāng)時(shí)我國(guó)還沒(méi)有彩電、錄像機(jī)、冰箱、洗衣機(jī)等等這類家電的生產(chǎn)線，市場(chǎng)上的日本電器無(wú)論是非法走私貨還是合法進(jìn)口貨，最終都要出自日本的工廠。這對(duì)日本來(lái)說(shuō)中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)實(shí)在是太大了。

我接著說(shuō)：“想必那個(gè)時(shí)候，大家的收入一定非常高了”，

“是啊！最不景氣的公司，每年的獎(jiǎng)金也有半年的工資”，

“掙這么多的錢，大概也只能買地買房了”，

“是啊！每年的獎(jiǎng)金就可以還購(gòu)房按揭了，誰(shuí)會(huì)想到會(huì)發(fā)生后來(lái)的事情呢”。

日本在85年之前，住宅市場(chǎng)并非完全商業(yè)化的市場(chǎng)，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團(tuán)房、縣營(yíng)房、市營(yíng)房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本政府設(shè)立的“日本住宅公團(tuán)”又是最大的住宅提供者。

上個(gè)世紀(jì)70年代末，日本的汽車、家電制造技術(shù)不僅可以與歐美抗衡，有些已經(jīng)處于國(guó)際領(lǐng)先地位，產(chǎn)品開(kāi)始大量出口海外。1981年，“日本住宅工團(tuán)”更名為“住宅、都市整備公團(tuán)”，工作核心由直接提供住宅轉(zhuǎn)型為建設(shè)和改良城市居住基礎(chǔ)設(shè)施。日本住宅公團(tuán)的工作轉(zhuǎn)型是日本政府希望借日本產(chǎn)品大量出口海外給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)繁榮的機(jī)會(huì)，為住宅商品化所作的準(zhǔn)備，通過(guò)住宅商品化滿足國(guó)內(nèi)住宅個(gè)性化需求，由此提高日本國(guó)民的居住條件。

85年的“廣場(chǎng)協(xié)議”讓日本人口袋里的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開(kāi)始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行開(kāi)始大量為居民購(gòu)房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)(見(jiàn)下圖)。日本的房?jī)r(jià)也由此開(kāi)始了急速攀升。

日本購(gòu)房貸款利率

在日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮，房?jī)r(jià)不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購(gòu)房貸款，并大幅提高原來(lái)的購(gòu)房貸款利率。92年開(kāi)始征收地價(jià)稅(征收額度為財(cái)產(chǎn)繼承稅評(píng)估值的0.3%)。日本政府為什么要出臺(tái)這樣的經(jīng)濟(jì)政策？日本汽車、家電等其它行業(yè)的繁榮景象為什么也突然消失了？這意味著日本經(jīng)濟(jì)由此開(kāi)始步入“泥潭”嗎？又如何看待日本經(jīng)濟(jì)“空白”的十年呢？

在房?jī)r(jià)、股價(jià)一路高漲，日本經(jīng)濟(jì)一片繁榮的90年3月27日，日本銀行出臺(tái)了《控制不動(dòng)產(chǎn)融資總量的通知》，這一《通知》被后來(lái)稱為日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的“發(fā)火點(diǎn)”，房?jī)r(jià)，股價(jià)掉頭下跌(見(jiàn)下圖)。當(dāng)年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調(diào)到6%。更有甚的是92年大藏省又出臺(tái)了地價(jià)稅，讓已經(jīng)一蹶不振的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜，高端百貨業(yè)因其店址位于城市最繁華的地段，每年0.3%的地價(jià)稅竟然超過(guò)商品利潤(rùn)的20%，地價(jià)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制力可見(jiàn)一斑。

日經(jīng)指數(shù)走勢(shì)圖

日本政府為什么要出臺(tái)這樣的金融政策，是他們沒(méi)有想到這些政策會(huì)導(dǎo)致樓市、股市大跌。那么，在樓市、股市已經(jīng)開(kāi)始暴跌的92年，大藏省為什么還要出臺(tái)地價(jià)稅，讓不動(dòng)產(chǎn)業(yè)絲毫得不到喘息的機(jī)會(huì)呢？

有不少人認(rèn)為：90年之后的幾年，日本政府一連的經(jīng)濟(jì)政策把日本經(jīng)濟(jì)推入不能自拔的“泥潭”，讓整個(gè)日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“空白”的十年(90年中期-2000年)。

準(zhǔn)確地說(shuō)：不是90年的政策有問(wèn)題，而是85年日本全面開(kāi)放不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，寄希望通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)讓日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持高速發(fā)展的政策有問(wèn)題。在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)全面開(kāi)放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了85年所犯這一政策錯(cuò)誤的嚴(yán)重性。90年以后的政策不過(guò)是對(duì)85年所犯錯(cuò)誤的緊急更正。

讓我關(guān)注有關(guān)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的諸多論說(shuō)，并認(rèn)可上面的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說(shuō)起。

六大都市地價(jià)及變動(dòng)率走勢(shì)圖

每次和吉田一起去施工現(xiàn)場(chǎng)，他都會(huì)以“一早兒，稍微喝了點(diǎn)兒”為借口，躺在車上看漫畫(huà)。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我覺(jué)得挺奇怪，猜想他一定有什么事兒。還真是，剛進(jìn)東京不久他就下了高速，在東京市區(qū)內(nèi)狹窄的小路上繞來(lái)繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。

我下車在四周轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，心里琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會(huì)便宜，看來(lái)吉田在泡沫時(shí)期真發(fā)了不少獎(jiǎng)金。

過(guò)了十幾分鐘，吉田回來(lái)對(duì)我說(shuō)：“一來(lái)這里我就心煩，安全第一，拜托了”。他這是又打算躺旁邊看漫畫(huà)了，他很隨便，和他說(shuō)話也就比較直來(lái)直去。

我一邊開(kāi)車一邊問(wèn)他：“這是你買的公寓？”

“是?！?/p>

“這里真是東京不錯(cuò)的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜?！?/p>

吉田一聽(tīng)很得意：“那當(dāng)然，當(dāng)時(shí)交了定金來(lái)抽簽的人是總套數(shù)的20倍，”

“你真夠幸運(yùn)的?！?/p>

“幸運(yùn)談不上，我沒(méi)有抽簽，咱們公司是這棟公寓的投資人之一?！?/p>

我確實(shí)有點(diǎn)吃驚：“怎么，咱們公司在泡沫時(shí)期也投資不動(dòng)產(chǎn)？”

“這有什么奇怪，如果不是各行各業(yè)都投資不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)泡沫怎么會(huì)那么大?！?/p>

“看來(lái)你要參加抽簽就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了?！?/p>

“不可能，買不上這個(gè)樓盤(pán)，還要買別的樓盤(pán)，總之，那一年是下定決心一定要買?！?/p>

“看來(lái)，你的泡沫煩心病是命中注定了。”

“哈哈，對(duì)，讓我煩惱的信號(hào)不是從這棟樓里發(fā)射過(guò)來(lái)，就是從那棟樓里發(fā)射過(guò)來(lái)，總之，這種煩惱一定是要有的?！?/p>

“哈哈，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應(yīng)該推舉一個(gè)能讓大家消除煩惱的人當(dāng)總理大臣?！?/p>

“我死的那一天就是這個(gè)總理大臣的誕生日?！?/p>

“哈哈，既然你一輩子都住不進(jìn)自己買的公寓里，為什么不賣了呢？”

“開(kāi)玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎么能賣呢？”

“如果房?jī)r(jià)剛開(kāi)始下跌的時(shí)候，你就賣掉，也就不會(huì)有現(xiàn)在的煩惱了?！?/p>

“是啊！可我不是神，誰(shuí)會(huì)想到泡沫已經(jīng)崩了十年了，房?jī)r(jià)不但不漲，還在一直下跌呢。”

“泡沫剛崩的時(shí)候，也沒(méi)什么人著急賣房，是不是大家都相信房?jī)r(jià)還有上漲的可能?！?/p>

“是，至少是堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的這么厲害?！?/p>

“既然如此，也應(yīng)該有一個(gè)相信房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的理由吧？”

吉田想了一下說(shuō)：“相信的理由很多，每個(gè)人也有自己的想法，但基本上還是依據(jù)一般的常識(shí)性判斷。日本經(jīng)濟(jì)主要是依靠出口，日元升值對(duì)產(chǎn)品出口形成嚴(yán)重妨礙，政府肯定要增發(fā)貨幣使日元貶值，如果每年持續(xù)增發(fā)貨幣，恢復(fù)到原來(lái)日元兌換美元的匯率標(biāo)準(zhǔn)上，房?jī)r(jià)不會(huì)降?！?/p>

“那為什么不增發(fā)貨幣呢”

“對(duì)呀！十年過(guò)去了，地價(jià)、房?jī)r(jià)一直下跌，日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個(gè)，絲毫也看不到政府要增發(fā)貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子里在想什么?！?/p>

“政府既然堅(jiān)持不增發(fā)貨幣也應(yīng)該有不增發(fā)的理由吧，你怎么看？”

“這我可不知道，這是錢?。?！大家都能看明白了就不是錢了。”

“哈哈，看來(lái)，吉田桑要擺脫煩惱只能等下回看不明白的泡沫到來(lái)了?！?/p>

吉田長(zhǎng)嘆了一聲：“不可能再有了，再來(lái)一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了。”

“日本工業(yè)這么發(fā)達(dá)，可以進(jìn)口糧食?！?/p>

“開(kāi)玩笑，那日本不就成了農(nóng)業(yè)國(guó)的奴隸了嗎？”

“照你這么說(shuō)，政府急忙把地產(chǎn)泡沫捅破也是因?yàn)檗r(nóng)地？”

“不一定是全部，但這肯定是一個(gè)非常重要的原因，這些農(nóng)村的地主最討厭，泡沫的時(shí)候，一窩蜂的要在農(nóng)地上蓋房子，這不等于是讓大家沒(méi)糧食吃嗎。”

“照此來(lái)說(shuō)，如果從農(nóng)地這個(gè)角度看，政府不增發(fā)貨幣也是有道理的?！?/p>

“對(duì)！也應(yīng)該警告警告這幫地主，不許打農(nóng)田的主意。可是讓我也一起跟著倒霉。”

自從聽(tīng)吉田說(shuō)了這番話后，對(duì)90年樓市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不當(dāng)所造成的說(shuō)法產(chǎn)生了懷疑，我開(kāi)始相信日本政府不顧一切捅破房地產(chǎn)泡沫是有目的的，我希望得到一個(gè)答案。所以后來(lái)，就一直比較留意有關(guān)這方面的新聞、記事。

四、房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)是不是有泡沫是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為參照物，房地產(chǎn)價(jià)值脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐就被認(rèn)為是泡沫。

但是，房地產(chǎn)泡沫一定會(huì)崩潰，或者說(shuō)房地產(chǎn)泡沫一定要以房?jī)r(jià)暴跌的方式來(lái)結(jié)束，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是找不到依據(jù)的。脫離了實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的房地產(chǎn)泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。

在經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫崩潰的日本學(xué)術(shù)界比較主流的觀點(diǎn)是：房地產(chǎn)泡沫是不是需要被捅破主要由社會(huì)因素來(lái)決定。那么，日本為什么要捅破泡沫呢？

進(jìn)入上個(gè)世紀(jì)80年代，伴隨中國(guó)的大門(mén)開(kāi)放，一直持續(xù)繁榮的日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了鼎盛期。

但是，中國(guó)及其它發(fā)展中國(guó)家的彩電、冰箱等生產(chǎn)線的投產(chǎn)，讓日本政府清楚的看到了，發(fā)展中國(guó)家的低價(jià)格很快要對(duì)日本的制造業(yè)構(gòu)成致命的打擊。在單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)面前，日本只有死路一條。日本依靠先進(jìn)的工業(yè)制造技術(shù)、通過(guò)來(lái)料加工、出口工業(yè)制品帶動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)繁榮的路，已經(jīng)看到了盡頭。

在日本政府意識(shí)到了日本所面臨的困境，但且還沒(méi)有找到應(yīng)對(duì)方法的時(shí)候，“廣場(chǎng)協(xié)議”更是給了日本當(dāng)頭一棒。使得給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)繁榮的制造業(yè)，陷入了既要與發(fā)展中國(guó)家的低價(jià)格抗?fàn)?，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長(zhǎng)，必須尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)！讓日本人已經(jīng)鼓鼓的腰包去投資不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)疑是讓日本經(jīng)濟(jì)解“燃眉之急”的有效通道。開(kāi)啟商業(yè)化的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)日本農(nóng)村的地主是一個(gè)最大的利好，當(dāng)時(shí)執(zhí)政黨(自民黨)的最大支持者就是以地主為核心的農(nóng)協(xié)。

85年9月的“廣場(chǎng)協(xié)議”簽署后，本來(lái)就已經(jīng)擔(dān)心日元貶值的日本國(guó)民，對(duì)于政府諸多的不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)惠政策，就如同找到了一個(gè)可以讓紙幣保值的避風(fēng)港，把大筆資金投入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

當(dāng)大筆的資金涌入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而使不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)始升值的瞬間，一個(gè)潘多拉盒子——保有需求被打開(kāi)了。日本的不動(dòng)產(chǎn)屬性開(kāi)始了悄然的改變，由“使用需求”轉(zhuǎn)向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加86年高達(dá)2位數(shù)的貨幣增發(fā)量，到了87年，在絕大部分日本人眼里，土地已經(jīng)成了最值得保有的資產(chǎn)。

面對(duì)如此之大的市場(chǎng)需求，日本各大銀行對(duì)土地展開(kāi)了激烈爭(zhēng)奪。通常情況下，銀行對(duì)土地抵押融資是按土地評(píng)價(jià)值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見(jiàn)土地在銀行眼里已經(jīng)成了金礦。

隨著日本不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的急速攀升，投向不動(dòng)產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)賽過(guò)一個(gè)大，整個(gè)日本“鶯歌燕舞”，連銀座這種日本最高檔的紅燈區(qū)也成了普通人可以光顧的地方。

但另一面，正在建設(shè)的第二東名高速因地價(jià)高漲，計(jì)劃難于推進(jìn)。日本道路公團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設(shè)也因地價(jià)高漲而困難重重。

88年，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)數(shù)年的高額利潤(rùn)讓豐田汽車、富士重工、日立電機(jī)等等這些日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊再也按耐不住，開(kāi)始大舉進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。

不動(dòng)產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴(yán)重影響到了日本經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展方向。因此，圍繞日本應(yīng)如何發(fā)展的爭(zhēng)論越來(lái)越激烈。如果把這些爭(zhēng)論歸納一下，爭(zhēng)論主要是圍繞3個(gè)方面展開(kāi)：

1. 促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否符合日本的基本國(guó)策？

2. 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否能保持日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮？

3. 如果對(duì)以上兩個(gè)問(wèn)題的回答都是“NO”，那么什么樣的經(jīng)濟(jì)模式更適合于日本？

1990年日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰，表面上看是日本政府一連串的經(jīng)濟(jì)政策所致，其政策實(shí)質(zhì)是日本政府對(duì)以上爭(zhēng)論的一個(gè)明確回答。

二戰(zhàn)以后，日本有兩個(gè)被稱為不變的基本國(guó)策，一個(gè)是基本農(nóng)田制度，一個(gè)是科技興國(guó)戰(zhàn)略。

所謂的基本農(nóng)田制就是日本的基本農(nóng)田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問(wèn)題上受制于他國(guó)。不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)高漲，直接威脅到了日本基本農(nóng)田的保有量。

所謂科技興國(guó)戰(zhàn)略，是二戰(zhàn)后，日本政府對(duì)已經(jīng)是一片焦土、百?gòu)U待興的日本應(yīng)向什么方向發(fā)展做過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿(mào)易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數(shù)量與所處外部環(huán)境等方面相差甚遠(yuǎn)，貿(mào)易集散地的構(gòu)想被徹底否定，最終決定走工業(yè)科技興國(guó)的道路。依靠不動(dòng)產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很顯然是已經(jīng)背離了工業(yè)科技興國(guó)這個(gè)不變國(guó)策。

日本是一個(gè)資源嚴(yán)重依賴進(jìn)口的國(guó)家。要獲取資源，日本必須要用他國(guó)需要的商品來(lái)進(jìn)行交換。如果投向不動(dòng)產(chǎn)的資金越來(lái)越多，日本整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)結(jié)構(gòu)就會(huì)向不動(dòng)產(chǎn)業(yè)傾斜。出口創(chuàng)匯的制造業(yè)就會(huì)萎縮，能夠從他國(guó)獲取的資源也就越來(lái)越少。10年、20年后，隨著發(fā)展中國(guó)家的崛起，本無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的日本產(chǎn)品連技術(shù)優(yōu)勢(shì)也將失去。再?zèng)]有了可以和別國(guó)交換的商品，日本人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的爭(zhēng)奪就如同貧窮的村民去爭(zhēng)奪無(wú)電、無(wú)暖、無(wú)氣、無(wú)油的土坯草房。

所以，盡管企業(yè)和人都離不開(kāi)土地，土地的價(jià)值應(yīng)該占到企業(yè)利潤(rùn)的多少？應(yīng)該占到個(gè)人收入的多少？這在世界上也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)。但是，日本資源匱乏必須用高技術(shù)含量的產(chǎn)品去交換，這在日本社會(huì)是一種共識(shí)。日本的住宅市場(chǎng)價(jià)格，自55年設(shè)立日本住宅公團(tuán)到85年一直就是由政府主導(dǎo)。

所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會(huì)基礎(chǔ)。還想再重復(fù)說(shuō)明的一點(diǎn)是：談?wù)摲康禺a(chǎn)是不是有泡沫，首先要界定房地產(chǎn)是被當(dāng)做“工具”來(lái)使用還是被當(dāng)做“古董”來(lái)收藏。只有被當(dāng)做“工具”時(shí)，房?jī)r(jià)才能和實(shí)體經(jīng)濟(jì)直接聯(lián)系在一起。如果被當(dāng)做“古董”，房?jī)r(jià)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有了直接聯(lián)系。如果沒(méi)有這樣的界定，房地產(chǎn)有無(wú)泡沫也就無(wú)法談起，結(jié)果只能是各說(shuō)各話。