盡管人口是影響宏觀經(jīng)濟的中長期變量，且人口流動相當(dāng)緩慢，但短期觀測人口流動的痕跡，仍能在一定程度上反映出中國經(jīng)濟區(qū)域格局的細微變動。從2017年人口數(shù)據(jù)來觀察，中國區(qū)域格局三大變化值得關(guān)注：

【1】“東西差距”正在轉(zhuǎn)向“南北差異”，東北、西北和華北的人口明顯出現(xiàn)凈流出。在傳統(tǒng)的“東中西”區(qū)域視角下，2017年中部、西部省份常住人口增長迅猛，似乎能得出中國人口分布趨于均衡的論斷。若以“秦嶺-淮河”一線做南北的分隔線，會發(fā)現(xiàn)常住人口增長集中在中國南部，而北部省份明顯偏弱。因此，非均衡發(fā)展的態(tài)勢仍然存在，只是表現(xiàn)形式正從以往的“東西差距”轉(zhuǎn)向“南北差異”。

【2】東南沿海省內(nèi)“雙子星”城市格局正逐步演進和變異。閩粵蘇浙成為中國最發(fā)達的“帶狀”經(jīng)濟體，從2017年人口變化來觀察，福州與廈門可謂是最標(biāo)準的“雙子星”城市；深圳和廣州組成的“雙子星”開始“向外擴散”，構(gòu)建區(qū)域高地；江浙兩省“雙子星”城市則出現(xiàn)變異，人口流向出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變。

【3】內(nèi)陸腹地省份的人口部門面臨“向心集聚、外圍收縮”態(tài)勢。內(nèi)陸腹地的省會及省內(nèi)大城市的人口集中度較2016年進一步提升。再將人口自然增長與遷徙流動拆開，鄭州、長沙、武漢、貴陽和南昌等城市人口流入跡象明顯。在人口“向心集聚”的同時，外圍城市人口遷徙流出更值得關(guān)注。

總體上看，以農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移為特征的城鎮(zhèn)化已經(jīng)步入后期，城市間人口流動的規(guī)模將逐步擴大。人口的凈流入或凈流出，其背后實際上反映了區(qū)域經(jīng)濟的盛衰。人口凈流入的地區(qū)，或有產(chǎn)業(yè)發(fā)展作支撐，由此帶來就業(yè)機會，或有社會福利等優(yōu)勢。

從投資的角度看，應(yīng)該配置人口集聚城市的房地產(chǎn)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)。因為人口的集聚也會帶來其他要素的集聚，而且，中國人口集聚的過程正方興未艾。中國今后一定會出現(xiàn)類似于上世紀80年代美國出現(xiàn)的鐵銹地帶（the Rust Belt），即美國東北部傳統(tǒng)制造業(yè)和鋼鐵業(yè)基地逐漸衰敗。

一般而言，三四線城市的流動人口數(shù)量將不斷減少，且未來必然會出現(xiàn)常住人口的減少，大都市圈的人口會不斷增加；省會城市或大部分“計劃單列市”的人口還將繼續(xù)增加，對中國GDP貢獻比重也將不斷提高。因此，投資地的選擇應(yīng)該由過去的“面（如西部大開發(fā)）”到“線（如粵港澳灣區(qū)、杭州灣灣區(qū)）”，今后應(yīng)該到“點（都市圈）”。

從人口凈流入的角度看，似乎更應(yīng)該看好“灣區(qū)經(jīng)濟”，如杭州灣灣區(qū)的上海、南通、嘉興、杭州和寧波，或者粵港澳灣區(qū)的深圳、東莞、廣州、珠海和佛山。即從過去認為支撐中國經(jīng)濟的三大增長板塊：京津冀、長三角和珠三角，把它們細化到“線”。

今后，我們或許應(yīng)該再“從線到點”，如日本東京集聚了全國近三分之一人口，但上世紀70年代以后，東京的人口不增反降，但環(huán)東京都市圈的人口卻不斷增加，說明“點”作為發(fā)展極的輻射功能十分顯見。

在今后3至7年內(nèi)，中國將面臨人口收縮或城市收縮的壓力，人口凈流出的城市數(shù)量會越來越多。即一方面少數(shù)城市的人口集中度會越來越高，另一方面，隨著人口絕對數(shù)量的減少，大部分城市的人口數(shù)量都將減少。

未來呢？不知有多少不知名的的中小城市將變得荒涼。因此，的確沒有理由過于看好國內(nèi)大部分三、四、五線城市的房地產(chǎn)。

在中國人口的分化和集聚大背景下，應(yīng)該依據(jù)人口流向、產(chǎn)業(yè)和資金集聚的方向，依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體方向，配置一二線城市中未來有廣闊前景的中心城市房地產(chǎn)；或依據(jù)產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，配置其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的股權(quán)。