房東坐地起價、中途變卦，被中介忽悠......但凡有過租房經(jīng)歷的人大多會遇到這樣的“鬧心事”，而最讓租房族煩心的莫過于“居無定所”的焦慮。但眼下，你的房東可能要變了！

在上海、成都，推出國企租賃住房房源，租房市場的“國家隊”入場，有望成為租房族焦慮的“終結(jié)者”，更有望推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)向，租房時代又進(jìn)一步！

上海：住房租賃“國家隊”入場

1月20日，上海發(fā)布了首 個國企租賃住房品牌，這也是上海租賃市場上的第一支“國家隊”。

目前，首套租賃住房的樣板房也已完成，記者隨即進(jìn)行了一番探訪。 

眼前這套42平米的房源位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，是本月將公開的首批樣板房之一。走進(jìn)房間，面積雖然不大，但整體設(shè)計合理，從家具到基本家電一應(yīng)俱全，一些細(xì)節(jié)還針對租賃有特別設(shè)計。 

上海東方衛(wèi)視 記者朱正炎：大家可以特別關(guān)注一下這樣一個門鎖的設(shè)計，可以看到它采取了刷卡而不是傳統(tǒng)鑰匙的方式，那么通過這樣一種方式一方面可以解決租客流轉(zhuǎn)之后可能出現(xiàn)的安全隱患，另一方面也能有效控制房屋未來出現(xiàn)群租的情況。 

上海世博土地控股有限公司總經(jīng)理 蔣振華表示，產(chǎn)品是標(biāo)準(zhǔn)化的，模塊化的，而且是能夠提供不高于市場價的這樣一個價格。

此次上海地產(chǎn)集團(tuán)首批推出的租賃住房地塊既有改建項目，也有新建項目，總共17幅，總建筑面積超過100萬平方米，年底前全面開工，預(yù)計2020年實現(xiàn)交付，可供應(yīng)總套數(shù)約2萬套。

值得關(guān)注是，在去年上海供應(yīng)的29幅租賃住房用地中，上海地產(chǎn)集團(tuán)競得10幅，而這些地塊全部包括在首批租賃房供應(yīng)中，入市后，將采取無門檻、平租金的方式向社會供應(yīng)。 

成都：首批國有租賃房源上市 每月租金600元起

成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一。2017年8月，成都市政府出臺《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》，提出組建國有住房租賃公司、降低個人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等具體目標(biāo)，促進(jìn)住房租賃市場專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化。

目前，成都市已組建四家國有住房租賃公司，正全面清理盤活國有存量房源。近日，成都市推出首批約2200余套國有租賃房源，已面向市民公開交易。

成都潤錦實業(yè)有限公司工作人員: 我們對家具家電都進(jìn)行了配備，家具、床沙發(fā)、衣柜都是配備齊全， 冰箱、空調(diào)、包括我們的熱水器、爐臺灶臺、都已經(jīng)配備齊全。

物業(yè)方介紹，國有租賃房在定價時就考慮了大部分租房人的經(jīng)濟(jì)能力，起租價格并不貴，甚至還比一些市面上出租的房子便宜。 

據(jù)成都潤錦實業(yè)有限公司工作人員介紹，這一次定價是經(jīng)過了市場的評估，它的起租價是1300元每個月。

據(jù)了解，本次成都首批國有租賃房分為單間、兩室、三室和四室四種類型，根據(jù)租房面積的大小，起租價從600元到1850元不等。參與競價的租客，對于自己想要租賃的房屋，需要在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行出價，出價高者獲得承租該套房屋的權(quán)利，并且在五個工作日內(nèi)與指定的國有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無效。據(jù)了解，首批房源共有2200多套。

“國家隊”租賃房源，如何申請？

如何租到這些房子？成都市房管局工作人員介紹，有意向的市民登錄“成都住房租賃交易服務(wù)平臺”首頁后，進(jìn)入“國有住房租賃公司房源”頁面，經(jīng)實名注冊后選定所需房源，按照規(guī)則參與競價。

競價成功的個人或機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在五個工作日內(nèi)與國有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無效，租賃合同簽訂完成并按合同約定交清費用后，即可按雙方約定的交房日期租住所競得的房源。想要提前看房的市民，也可撥打該套房源所留電話預(yù)約。

為何要以競價的形式來確定房租？成都市房管局租賃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)此前成都市國有資產(chǎn)的管理辦法，國有租賃房源從房源推出到市民租到手大約需要3至6個月，時間跨度較長，不便于市民租住。為更好地滿足市民需求，成都市房管部門與國資委一起經(jīng)市場調(diào)查后，確定了競租這一市場化的形式。

“這些推出的房源，都由第三方評估公司評估了每一套的價值，制訂了起拍價，競價時間為一個小時。”成都潤錦城實業(yè)有限公司是此次推出房源的三家國企之一，該公司資產(chǎn)部劉佳表示，從這兩天的實際成交價格來看，基本略低于市場價。

為鼓勵長租、保護(hù)租客利益，潤錦城推出的720余套房源可以選擇最長不超過五年的合同期，租金在合同期內(nèi)維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。對于如何防止惡意炒高價格或囤房源的現(xiàn)象，劉佳表示，競價者需輸入身份證號實名注冊，且一人只能競得一套。

“國家隊”房東來了，租客“居無定所”的終結(jié)者？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國有租賃平臺建設(shè)已經(jīng)取得一些進(jìn)展，房源供應(yīng)仍以國有租賃房源為主。而國有房源上市具有示范意義，這些住房可以避免個人房源消防隱患等品質(zhì)問題，以及房東隨意漲租金或臨時改變用途等情況。

但另一方面，不可否認(rèn)的是，由于各地平臺剛剛上線運行，且數(shù)量相對較少，難以滿足租客的多層次需求，絕大多數(shù)租賃房源還分散掌握在普通市民手中。

大力發(fā)展住房租賃市場、加強(qiáng)租賃住房公共資源配套，也是對住房購買市場進(jìn)行分流的工具之一。

因此，如何盤活各地市民“存量”住房，多措并舉增加租賃房源也是未來不得不考慮的問題。業(yè)內(nèi)分析人士建議，各地租賃平臺應(yīng)加強(qiáng)與長租企業(yè)和個人的合作，將分散于民間的住房租賃房源集中統(tǒng)籌分配。

“國家隊”租房，是否沖擊售房市場？

西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授 劉璐認(rèn)為，成都市出臺的這一攬子政策將助推住房租賃市場的發(fā)展。他認(rèn)為，過去我國主要是發(fā)展購房市場，租房這塊是短板，在目前以散戶為主的租賃住房供應(yīng)主體的情況下，業(yè)主亂漲房租、因各種原因改變用途不租了的情況較為普遍，這影響了租房人的居住體驗，也容易給人居無定所的感覺。還有的出租房屋存在房屋品質(zhì)問題、消防隱患、非法群租等現(xiàn)象，容易釀成事故。

“通過國資背景的‘國家隊’來提供租賃住房，在房屋品質(zhì)和管理上能進(jìn)一步規(guī)范租賃市場，對租房人的權(quán)益也更有保證?！眲㈣凑f。

另一方面，成都提升租房補貼標(biāo)準(zhǔn)后，大大降低了申請租房補貼的門檻。根據(jù)統(tǒng)計，成都城市居民家庭年收入在5萬元到10萬元之間的遠(yuǎn)高于家庭年收入在5萬元以下的數(shù)量。因此這一政策實施后惠及的人群將大幅增加。

“大力發(fā)展住房租賃市場、加強(qiáng)租賃住房公共資源配套，也是對住房購買市場進(jìn)行分流的工具之一。” 劉璐說，一些在猶豫要不要買房的居民可以不妨先租房，這對于購房市場來說有一個緩和作用。

他也指出，為了不增加財政負(fù)擔(dān)以及避免造成社會存量可租賃房源的浪費，從數(shù)量上看，“國家隊”在住房租賃市場上不會是主力軍。國有租賃房源最大的意義在于“四兩撥千斤”的示范效應(yīng)以及規(guī)范市場的作用。私人業(yè)主的可租賃房源仍將是未來租賃市場的主體。公共租賃房源并不是要取代私人的租賃房源，而是要讓整個住房租賃市場的運轉(zhuǎn)更有效率。同時，政府應(yīng)遵循“因地制宜”的原則，在成熟社區(qū)，公共租賃房源主要在于“配合”，而在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)，公共租賃房源則可以發(fā)揮“主導(dǎo)”作用，這樣也有利于新的就業(yè)人口的導(dǎo)入。

四川大學(xué)法學(xué)院副教授 陳實則認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場還需要注意兩個問題，一是國有住房租賃的運營，如果是國企自身來運營的話，可能存在服務(wù)單一、沒有動力搞多樣化服務(wù)等問題，而市場主體更容易滿足多方面的需求。政府更多地應(yīng)該去培育市場主體，引進(jìn)市場租賃公司來提供服務(wù)，政府負(fù)責(zé)做好監(jiān)管；二是租房者享受公共服務(wù)的問題。自購房與租住房主要在戶籍與教育方面存在不同，目前很多城市正實施積分落戶、人才落戶等政策，那么剩下的主要是教育問題，以成都為例，租房也可享受義務(wù)教育，那么租房與買房的差別主要在于學(xué)區(qū)房有“賦權(quán)”，可以上當(dāng)?shù)剌^好的學(xué)校。這一差別主要由于教育存在供需缺口，不得已而設(shè)置一些準(zhǔn)入條件，要解決這一差別主要看教育政策如何處理。

“從長期來看，增加城市公共資源的供給，促進(jìn)城市公共資源的供需平衡，才是解決租房和買房差異的根本辦法?！眲㈣慈缡钦f。