房東坐地起價(jià)、中途變卦，被中介忽悠......但凡有過(guò)租房經(jīng)歷的人大多會(huì)遇到這樣的“鬧心事”，而最讓租房族煩心的莫過(guò)于“居無(wú)定所”的焦慮。但眼下，你的房東可能要變了！

在上海、成都，推出國(guó)企租賃住房房源，租房市場(chǎng)的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)，有望成為租房族焦慮的“終結(jié)者”，更有望推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向，租房時(shí)代又進(jìn)一步！

上海：住房租賃“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)

1月20日，上海發(fā)布了首 個(gè)國(guó)企租賃住房品牌，這也是上海租賃市場(chǎng)上的第一支“國(guó)家隊(duì)”。

目前，首套租賃住房的樣板房也已完成，記者隨即進(jìn)行了一番探訪(fǎng)。 

眼前這套42平米的房源位于上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)，是本月將公開(kāi)的首批樣板房之一。走進(jìn)房間，面積雖然不大，但整體設(shè)計(jì)合理，從家具到基本家電一應(yīng)俱全，一些細(xì)節(jié)還針對(duì)租賃有特別設(shè)計(jì)。 

上海東方衛(wèi)視 記者朱正炎：大家可以特別關(guān)注一下這樣一個(gè)門(mén)鎖的設(shè)計(jì)，可以看到它采取了刷卡而不是傳統(tǒng)鑰匙的方式，那么通過(guò)這樣一種方式一方面可以解決租客流轉(zhuǎn)之后可能出現(xiàn)的安全隱患，另一方面也能有效控制房屋未來(lái)出現(xiàn)群租的情況。 

上海世博土地控股有限公司總經(jīng)理 蔣振華表示，產(chǎn)品是標(biāo)準(zhǔn)化的，模塊化的，而且是能夠提供不高于市場(chǎng)價(jià)的這樣一個(gè)價(jià)格。

此次上海地產(chǎn)集團(tuán)首批推出的租賃住房地塊既有改建項(xiàng)目，也有新建項(xiàng)目，總共17幅，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，年底前全面開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)交付，可供應(yīng)總套數(shù)約2萬(wàn)套。

值得關(guān)注是，在去年上海供應(yīng)的29幅租賃住房用地中，上海地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)得10幅，而這些地塊全部包括在首批租賃房供應(yīng)中，入市后，將采取無(wú)門(mén)檻、平租金的方式向社會(huì)供應(yīng)。 

成都：首批國(guó)有租賃房源上市 每月租金600元起

成都是全國(guó)首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的城市之一。2017年8月，成都市政府出臺(tái)《成都市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案》，提出組建國(guó)有住房租賃公司、降低個(gè)人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等具體目標(biāo)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；?/p>

目前，成都市已組建四家國(guó)有住房租賃公司，正全面清理盤(pán)活國(guó)有存量房源。近日，成都市推出首批約2200余套國(guó)有租賃房源，已面向市民公開(kāi)交易。

成都潤(rùn)錦實(shí)業(yè)有限公司工作人員: 我們對(duì)家具家電都進(jìn)行了配備，家具、床沙發(fā)、衣柜都是配備齊全， 冰箱、空調(diào)、包括我們的熱水器、爐臺(tái)灶臺(tái)、都已經(jīng)配備齊全。

物業(yè)方介紹，國(guó)有租賃房在定價(jià)時(shí)就考慮了大部分租房人的經(jīng)濟(jì)能力，起租價(jià)格并不貴，甚至還比一些市面上出租的房子便宜。 

據(jù)成都潤(rùn)錦實(shí)業(yè)有限公司工作人員介紹，這一次定價(jià)是經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的評(píng)估，它的起租價(jià)是1300元每個(gè)月。

據(jù)了解，本次成都首批國(guó)有租賃房分為單間、兩室、三室和四室四種類(lèi)型，根據(jù)租房面積的大小，起租價(jià)從600元到1850元不等。參與競(jìng)價(jià)的租客，對(duì)于自己想要租賃的房屋，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行出價(jià)，出價(jià)高者獲得承租該套房屋的權(quán)利，并且在五個(gè)工作日內(nèi)與指定的國(guó)有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無(wú)效。據(jù)了解，首批房源共有2200多套。

“國(guó)家隊(duì)”租賃房源，如何申請(qǐng)？

如何租到這些房子？成都市房管局工作人員介紹，有意向的市民登錄“成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”首頁(yè)后，進(jìn)入“國(guó)有住房租賃公司房源”頁(yè)面，經(jīng)實(shí)名注冊(cè)后選定所需房源，按照規(guī)則參與競(jìng)價(jià)。

競(jìng)價(jià)成功的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)與國(guó)有公司簽訂租賃合同，逾期則視為無(wú)效，租賃合同簽訂完成并按合同約定交清費(fèi)用后，即可按雙方約定的交房日期租住所競(jìng)得的房源。想要提前看房的市民，也可撥打該套房源所留電話(huà)預(yù)約。

為何要以競(jìng)價(jià)的形式來(lái)確定房租？成都市房管局租賃管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)此前成都市國(guó)有資產(chǎn)的管理辦法，國(guó)有租賃房源從房源推出到市民租到手大約需要3至6個(gè)月，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，不便于市民租住。為更好地滿(mǎn)足市民需求，成都市房管部門(mén)與國(guó)資委一起經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查后，確定了競(jìng)租這一市場(chǎng)化的形式。

“這些推出的房源，都由第三方評(píng)估公司評(píng)估了每一套的價(jià)值，制訂了起拍價(jià)，競(jìng)價(jià)時(shí)間為一個(gè)小時(shí)。”成都潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司是此次推出房源的三家國(guó)企之一，該公司資產(chǎn)部劉佳表示，從這兩天的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)看，基本略低于市場(chǎng)價(jià)。

為鼓勵(lì)長(zhǎng)租、保護(hù)租客利益，潤(rùn)錦城推出的720余套房源可以選擇最長(zhǎng)不超過(guò)五年的合同期，租金在合同期內(nèi)維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。對(duì)于如何防止惡意炒高價(jià)格或囤房源的現(xiàn)象，劉佳表示，競(jìng)價(jià)者需輸入身份證號(hào)實(shí)名注冊(cè)，且一人只能競(jìng)得一套。

“國(guó)家隊(duì)”房東來(lái)了，租客“居無(wú)定所”的終結(jié)者？

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)有租賃平臺(tái)建設(shè)已經(jīng)取得一些進(jìn)展，房源供應(yīng)仍以國(guó)有租賃房源為主。而國(guó)有房源上市具有示范意義，這些住房可以避免個(gè)人房源消防隱患等品質(zhì)問(wèn)題，以及房東隨意漲租金或臨時(shí)改變用途等情況。

但另一方面，不可否認(rèn)的是，由于各地平臺(tái)剛剛上線(xiàn)運(yùn)行，且數(shù)量相對(duì)較少，難以滿(mǎn)足租客的多層次需求，絕大多數(shù)租賃房源還分散掌握在普通市民手中。

大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、加強(qiáng)租賃住房公共資源配套，也是對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)進(jìn)行分流的工具之一。

因此，如何盤(pán)活各地市民“存量”住房，多措并舉增加租賃房源也是未來(lái)不得不考慮的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)分析人士建議，各地租賃平臺(tái)應(yīng)加強(qiáng)與長(zhǎng)租企業(yè)和個(gè)人的合作，將分散于民間的住房租賃房源集中統(tǒng)籌分配。

“國(guó)家隊(duì)”租房，是否沖擊售房市場(chǎng)？

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授 劉璐認(rèn)為，成都市出臺(tái)的這一攬子政策將助推住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。他認(rèn)為，過(guò)去我國(guó)主要是發(fā)展購(gòu)房市場(chǎng)，租房這塊是短板，在目前以散戶(hù)為主的租賃住房供應(yīng)主體的情況下，業(yè)主亂漲房租、因各種原因改變用途不租了的情況較為普遍，這影響了租房人的居住體驗(yàn)，也容易給人居無(wú)定所的感覺(jué)。還有的出租房屋存在房屋品質(zhì)問(wèn)題、消防隱患、非法群租等現(xiàn)象，容易釀成事故。

“通過(guò)國(guó)資背景的‘國(guó)家隊(duì)’來(lái)提供租賃住房，在房屋品質(zhì)和管理上能進(jìn)一步規(guī)范租賃市場(chǎng)，對(duì)租房人的權(quán)益也更有保證。”劉璐說(shuō)。

另一方面，成都提升租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)后，大大降低了申請(qǐng)租房補(bǔ)貼的門(mén)檻。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都城市居民家庭年收入在5萬(wàn)元到10萬(wàn)元之間的遠(yuǎn)高于家庭年收入在5萬(wàn)元以下的數(shù)量。因此這一政策實(shí)施后惠及的人群將大幅增加。

“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、加強(qiáng)租賃住房公共資源配套，也是對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)進(jìn)行分流的工具之一?！?劉璐說(shuō)，一些在猶豫要不要買(mǎi)房的居民可以不妨先租房，這對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一個(gè)緩和作用。

他也指出，為了不增加財(cái)政負(fù)擔(dān)以及避免造成社會(huì)存量可租賃房源的浪費(fèi)，從數(shù)量上看，“國(guó)家隊(duì)”在住房租賃市場(chǎng)上不會(huì)是主力軍。國(guó)有租賃房源最大的意義在于“四兩撥千斤”的示范效應(yīng)以及規(guī)范市場(chǎng)的作用。私人業(yè)主的可租賃房源仍將是未來(lái)租賃市場(chǎng)的主體。公共租賃房源并不是要取代私人的租賃房源，而是要讓整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的運(yùn)轉(zhuǎn)更有效率。同時(shí)，政府應(yīng)遵循“因地制宜”的原則，在成熟社區(qū)，公共租賃房源主要在于“配合”，而在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)，公共租賃房源則可以發(fā)揮“主導(dǎo)”作用，這樣也有利于新的就業(yè)人口的導(dǎo)入。

四川大學(xué)法學(xué)院副教授 陳實(shí)則認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)還需要注意兩個(gè)問(wèn)題，一是國(guó)有住房租賃的運(yùn)營(yíng)，如果是國(guó)企自身來(lái)運(yùn)營(yíng)的話(huà)，可能存在服務(wù)單一、沒(méi)有動(dòng)力搞多樣化服務(wù)等問(wèn)題，而市場(chǎng)主體更容易滿(mǎn)足多方面的需求。政府更多地應(yīng)該去培育市場(chǎng)主體，引進(jìn)市場(chǎng)租賃公司來(lái)提供服務(wù)，政府負(fù)責(zé)做好監(jiān)管；二是租房者享受公共服務(wù)的問(wèn)題。自購(gòu)房與租住房主要在戶(hù)籍與教育方面存在不同，目前很多城市正實(shí)施積分落戶(hù)、人才落戶(hù)等政策，那么剩下的主要是教育問(wèn)題，以成都為例，租房也可享受義務(wù)教育，那么租房與買(mǎi)房的差別主要在于學(xué)區(qū)房有“賦權(quán)”，可以上當(dāng)?shù)剌^好的學(xué)校。這一差別主要由于教育存在供需缺口，不得已而設(shè)置一些準(zhǔn)入條件，要解決這一差別主要看教育政策如何處理。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，增加城市公共資源的供給，促進(jìn)城市公共資源的供需平衡，才是解決租房和買(mǎi)房差異的根本辦法。”劉璐如是說(shuō)。