新年伊始，當A股重新站上3400點之時，大家發(fā)現(xiàn)近期地產(chǎn)股板塊表現(xiàn)十分搶眼。

除泰禾集團在近9個交易日漲了82%之外，華夏幸福、綠地控股、榮盛發(fā)展、萬科A、陽光城、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)股也表現(xiàn)優(yōu)異。自此整個A股房地產(chǎn)板塊，在近7個交易日漲了10%。

除了A股市場外，內(nèi)房股在香港市場也同樣表現(xiàn)驚人。僅在2017年港股市場，內(nèi)房股上漲三四倍的并不在少數(shù)。

但到了年底，內(nèi)房股進行了一輪短暫的調(diào)整，不少個股這一波下跌幅度超過15%，進入2018年，內(nèi)房股扭頭再來，碧桂園再一次創(chuàng)出了歷史新高。

內(nèi)房股之所以受到A股、港股這二大市場投資者的熱情追棒，主要原因有二：一方面，去年大型房企創(chuàng)造了新的銷售紀錄，從而助推了股價的上漲。

碧桂園超過5500億元，位列行業(yè)第一；萬科、恒大也均超過5000億元，分列二、三位；融創(chuàng)成最大黑馬，連超多家強敵，達到3600億元，排在第四位。

我們經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，上市房企的前三甲都破了5000億元，TOP6的門檻提升至3000億元，TOP10的門檻來到1500億元，這就是大房企2017年的成績單。

實際上，2017年度，是碧桂園第一次登頂。在2016年9月份之前，萬科都還是絕對的老大，但之后不久被恒大超越。應該說，萬科在去年寶萬之爭后，還能擊敗恒大穩(wěn)坐2017上市老二地位，也真是難能可貴。

另一方面，新一輪的樓市調(diào)整大幕已經(jīng)開啟，這一次不是收緊，也并非大幅度放開，而是分類調(diào)控、因城施策，甚至一城多策。

對此，業(yè)內(nèi)最樂觀的解讀，調(diào)控政策沒有進一步加碼，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最緊張的時期，預計其他城市也會紛紛效仿。

隨著，A股的房地產(chǎn)開發(fā)板塊、香港市場的內(nèi)房股板塊都出現(xiàn)了集體大漲走勢，很多投資者對此表示了擔憂，房地產(chǎn)板塊的集體飆漲，究竟還會持續(xù)下去？還是莊家出逃之前，最后的盛宴呢？對此，我們覺得應該謹慎對待。

首先，房地產(chǎn)板塊的業(yè)績大增，但不可持續(xù)。2017年1至9月份國內(nèi)房企銷售十分火爆，這由二個原因造成的：

其一，消費資金變相流入房地產(chǎn)業(yè)。2017年上半年，新增消費類貸款突然增加，主要是消費貸、裝修貸等消費類貸款資金進入房地產(chǎn)市場，推高了上市房企的業(yè)績。

其二，貨幣政策持續(xù)放松效應。2016年6月，央行貨幣政策寬松，傳導至房地產(chǎn)領域需要差不多半年多的時間，正是因為貨幣政策的持續(xù)寬松，助推了房企的業(yè)績。以后，國內(nèi)貨幣政策將持續(xù)收緊，房企的好日子很難持續(xù)下去。

再者，蘭州、南京等房地產(chǎn)政策放松背后有一定的原因，并不會有更多的城市步其后塵。先說蘭州取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。

但是中心城區(qū)城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)的限購政策并未放松。其實，蘭州就是想給邊緣地區(qū)去庫存，但并不想在中心城市取消限購，這也體現(xiàn)了一城多策的調(diào)控方針。

此外，南京是有針對性的為留住技術人才取消了限購政策，南京市規(guī)定，研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才憑畢業(yè)證書、技術（技能）型人才憑高級工及以上職業(yè)資格證書辦理落戶手續(xù)后，即可申請享受相應的住房政策。

現(xiàn)在為了留住高學歷人才的采取開放措施的城市有的是，南京取消高學歷人才的限購政策，并非首創(chuàng)，

最后，亮麗業(yè)績之下的高杠桿之憂卻難以掩飾。上市房企在去年拓展業(yè)務，拼搶業(yè)績之時，他們的負債率也在提升，這從當前國家所倡導的“降杠桿”角度上看，這并不是好事情。

資料顯示，由于業(yè)務的大幅擴張（主要是并購中小房企、搶做地王），117家A股上市房企在2017年上半年平均凈負債率達到207.44%。

負債率超過300%的房企共有6家；凈負債率在200%至300%之間的房企共有9家；凈負債率在100%至200%之間的共有26家。

這意味著，去年上市房企業(yè)績再好，也離不開其負債經(jīng)營的局面?，F(xiàn)在房企的好日子還是存在著更多隱患的，一旦房企造的房子產(chǎn)生滯銷，而海外融資又受到限制，如果再遇到債務償還周期的集中到來，那么房企不僅是資金鏈出現(xiàn)問題，還可能關首其生死存亡。

進入2018年房企都要被迫開始降杠桿，其今年的業(yè)績必然會是大幅下滑的一年。

內(nèi)地的上市房企在A股、港股兩市都有驚人的表現(xiàn)。這究竟是最后的晚宴？還是價值的回歸呢？

對此我們更傾向于前者，從目前情況來看，像之前的貨幣寬松時代不會再來。同時，部分地區(qū)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策全面放松，也只是假象，只是對之前的房地產(chǎn)政策進行微調(diào)。未來房地產(chǎn)將迎來全面降杠桿。所以，上市房企業(yè)績要想在2017年之上再有所突破，這種難度系統(tǒng)將會相當?shù)拇蟆?/p>