新年伊始，當(dāng)A股重新站上3400點(diǎn)之時(shí)，大家發(fā)現(xiàn)近期地產(chǎn)股板塊表現(xiàn)十分搶眼。

除泰禾集團(tuán)在近9個(gè)交易日漲了82%之外，華夏幸福、綠地控股、榮盛發(fā)展、萬科A、陽(yáng)光城、保利地產(chǎn)等地產(chǎn)股也表現(xiàn)優(yōu)異。自此整個(gè)A股房地產(chǎn)板塊，在近7個(gè)交易日漲了10%。

除了A股市場(chǎng)外，內(nèi)房股在香港市場(chǎng)也同樣表現(xiàn)驚人。僅在2017年港股市場(chǎng)，內(nèi)房股上漲三四倍的并不在少數(shù)。

但到了年底，內(nèi)房股進(jìn)行了一輪短暫的調(diào)整，不少個(gè)股這一波下跌幅度超過15%，進(jìn)入2018年，內(nèi)房股扭頭再來，碧桂園再一次創(chuàng)出了歷史新高。

內(nèi)房股之所以受到A股、港股這二大市場(chǎng)投資者的熱情追棒，主要原因有二：一方面，去年大型房企創(chuàng)造了新的銷售紀(jì)錄，從而助推了股價(jià)的上漲。

碧桂園超過5500億元，位列行業(yè)第一；萬科、恒大也均超過5000億元，分列二、三位；融創(chuàng)成最大黑馬，連超多家強(qiáng)敵，達(dá)到3600億元，排在第四位。

我們經(jīng)過梳理發(fā)現(xiàn)，上市房企的前三甲都破了5000億元，TOP6的門檻提升至3000億元，TOP10的門檻來到1500億元，這就是大房企2017年的成績(jī)單。

實(shí)際上，2017年度，是碧桂園第一次登頂。在2016年9月份之前，萬科都還是絕對(duì)的老大，但之后不久被恒大超越。應(yīng)該說，萬科在去年寶萬之爭(zhēng)后，還能擊敗恒大穩(wěn)坐2017上市老二地位，也真是難能可貴。

另一方面，新一輪的樓市調(diào)整大幕已經(jīng)開啟，這一次不是收緊，也并非大幅度放開，而是分類調(diào)控、因城施策，甚至一城多策。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)最樂觀的解讀，調(diào)控政策沒有進(jìn)一步加碼，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了最緊張的時(shí)期，預(yù)計(jì)其他城市也會(huì)紛紛效仿。

隨著，A股的房地產(chǎn)開發(fā)板塊、香港市場(chǎng)的內(nèi)房股板塊都出現(xiàn)了集體大漲走勢(shì)，很多投資者對(duì)此表示了擔(dān)憂，房地產(chǎn)板塊的集體飆漲，究竟還會(huì)持續(xù)下去？還是莊家出逃之前，最后的盛宴呢？對(duì)此，我們覺得應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待。

首先，房地產(chǎn)板塊的業(yè)績(jī)大增，但不可持續(xù)。2017年1至9月份國(guó)內(nèi)房企銷售十分火爆，這由二個(gè)原因造成的：

其一，消費(fèi)資金變相流入房地產(chǎn)業(yè)。2017年上半年，新增消費(fèi)類貸款突然增加，主要是消費(fèi)貸、裝修貸等消費(fèi)類貸款資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了上市房企的業(yè)績(jī)。

其二，貨幣政策持續(xù)放松效應(yīng)。2016年6月，央行貨幣政策寬松，傳導(dǎo)至房地產(chǎn)領(lǐng)域需要差不多半年多的時(shí)間，正是因?yàn)樨泿耪叩某掷m(xù)寬松，助推了房企的業(yè)績(jī)。以后，國(guó)內(nèi)貨幣政策將持續(xù)收緊，房企的好日子很難持續(xù)下去。

再者，蘭州、南京等房地產(chǎn)政策放松背后有一定的原因，并不會(huì)有更多的城市步其后塵。先說蘭州取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購(gòu)政策。

但是中心城區(qū)城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)的限購(gòu)政策并未放松。其實(shí)，蘭州就是想給邊緣地區(qū)去庫(kù)存，但并不想在中心城市取消限購(gòu)，這也體現(xiàn)了一城多策的調(diào)控方針。

此外，南京是有針對(duì)性的為留住技術(shù)人才取消了限購(gòu)政策，南京市規(guī)定，研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才憑畢業(yè)證書、技術(shù)（技能）型人才憑高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書辦理落戶手續(xù)后，即可申請(qǐng)享受相應(yīng)的住房政策。

現(xiàn)在為了留住高學(xué)歷人才的采取開放措施的城市有的是，南京取消高學(xué)歷人才的限購(gòu)政策，并非首創(chuàng)，

最后，亮麗業(yè)績(jī)之下的高杠桿之憂卻難以掩飾。上市房企在去年拓展業(yè)務(wù)，拼搶業(yè)績(jī)之時(shí)，他們的負(fù)債率也在提升，這從當(dāng)前國(guó)家所倡導(dǎo)的“降杠桿”角度上看，這并不是好事情。

資料顯示，由于業(yè)務(wù)的大幅擴(kuò)張（主要是并購(gòu)中小房企、搶做地王），117家A股上市房企在2017年上半年平均凈負(fù)債率達(dá)到207.44%。

負(fù)債率超過300%的房企共有6家；凈負(fù)債率在200%至300%之間的房企共有9家；凈負(fù)債率在100%至200%之間的共有26家。

這意味著，去年上市房企業(yè)績(jī)?cè)俸茫搽x不開其負(fù)債經(jīng)營(yíng)的局面?，F(xiàn)在房企的好日子還是存在著更多隱患的，一旦房企造的房子產(chǎn)生滯銷，而海外融資又受到限制，如果再遇到債務(wù)償還周期的集中到來，那么房企不僅是資金鏈出現(xiàn)問題，還可能關(guān)首其生死存亡。

進(jìn)入2018年房企都要被迫開始降杠桿，其今年的業(yè)績(jī)必然會(huì)是大幅下滑的一年。

內(nèi)地的上市房企在A股、港股兩市都有驚人的表現(xiàn)。這究竟是最后的晚宴？還是價(jià)值的回歸呢？

對(duì)此我們更傾向于前者，從目前情況來看，像之前的貨幣寬松時(shí)代不會(huì)再來。同時(shí)，部分地區(qū)放松房地產(chǎn)調(diào)控政策全面放松，也只是假象，只是對(duì)之前的房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)。未來房地產(chǎn)將迎來全面降杠桿。所以，上市房企業(yè)績(jī)要想在2017年之上再有所突破，這種難度系統(tǒng)將會(huì)相當(dāng)?shù)拇蟆?/p>