本輪地產(chǎn)宏觀調(diào)控開始之后，一二線城市銷量受制明顯，三四線城市接力，銷量增速下滑較為緩慢；主要大城市去庫存持續(xù)，全國范圍內(nèi)庫存開始緩慢回升；施工面積維持在較高水平，土地購置面積加快，房地產(chǎn)開發(fā)投資下半年預(yù)計維持較高水平，增速下行會比較緩慢；中長期看，房地產(chǎn)銷量拐點或出現(xiàn)在2020—2022年前后。

我們的邏輯是：第一，將房地產(chǎn)小周期分為去庫存的上半場和加庫存的下半場，上半場需求在地產(chǎn)調(diào)控放松和寬松貨幣政策刺激下出現(xiàn)放量。下半場地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，貨幣政策趨緊，需求受到抑制，上半場中拿地放量，形成周期下半場的大量新增供給，推動周期加庫存。但在本輪房地產(chǎn)小周期中，政策放松持續(xù)的時間長、力度大，整體地產(chǎn)小周期會持續(xù)5年左右。

第二，因為目前庫存持續(xù)低位，這導(dǎo)致了房屋價格可能會持續(xù)高位、回落有限，即在相對較高的價格上保持剛性。在政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“因城施策，分類調(diào)控”，房貸按揭利率繼續(xù)走高，去年同期基數(shù)較高的情況下，需求可能被進(jìn)一步擠壓，一二線城市成交量同比大幅下滑的狀況可能會在三季度持續(xù)，三四線城市受調(diào)控影響較小。全國范圍內(nèi)來看，5月、6月銷售增速出現(xiàn)反彈，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

第三，在本輪小周期中，樓市政策放松和行業(yè)去庫存同步發(fā)生，造成了2016年開發(fā)投資不算好，在2017年后續(xù)階段中，樓市限購和行業(yè)補(bǔ)庫存同時發(fā)生，同時2017年土地購置面積回升，存量施工面積遠(yuǎn)超房地產(chǎn)銷量，這均將形成投資慣性，使得2017年投資增速持續(xù)維持在較高水平，并且鑒于本輪周期后續(xù)仍將經(jīng)歷較長時間的加庫存階段，三四線城市接力一二線城市，6月投資增速已經(jīng)企穩(wěn)，疊加在接下來3年1500萬套棚改規(guī)劃的推動，預(yù)計未來兩三年投資的表現(xiàn)也不會太差。

第四，從全國范圍內(nèi)看，2016年房地產(chǎn)市場的確經(jīng)歷了一輪庫存去化的過程，但從2017年2月開始，房地產(chǎn)庫存開始逐步回升，截至2017年6月，實際庫存約為53.35億平方米。從去化周期的角度來看，2015年4月去化周期達(dá)到歷史最高水平的49.91個月，之后隨著房地產(chǎn)政策逐漸放松，去化周期逐漸降低，截至2017年6月，去化周期已經(jīng)降至38.17個月。后續(xù)隨著房地產(chǎn)銷售速度繼續(xù)降低，庫存可能會繼續(xù)上升。

第五，1996年以來，每年城鎮(zhèn)人口增量大致在2000萬左右，截至2016年年底，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤呀?jīng)達(dá)到了57.35%，按照社科院專家的計算，到2030年左右，城鎮(zhèn)人口將會達(dá)到70%左右，之后城市化進(jìn)程將會基本停滯。如果這種估算是正確的話，那么在未來14年中，城市化比率的增量大概為0.9個百分點。同時，在十三五期間，也就是2016—2020年期間，城市化進(jìn)程仍然會保持在較高水平，而2020年之后，城市化進(jìn)程則會慢慢開始減緩。