國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上自去年四季度以來出現(xiàn)了一些數(shù)據(jù)的背離。房地產(chǎn)銷售同比增速在房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制下逐漸下降，但房地產(chǎn)投資完成額同比增速卻在住宅用土地供給支撐下繼續(xù)回升。因此，我們認(rèn)為來自房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控因素對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累可能沒有想象中的大。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售和投資增速的背離，曾出現(xiàn)于2000年至2002年。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)大背景是住房制度改革，由住房實(shí)物分配制度全面轉(zhuǎn)向分配貨幣化，絕大部分的住房需求由公共住房轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)。由于這一段時(shí)期仍處于宏觀的通縮期，居民對(duì)新的住房制度接受程度還不高，商品房銷售增速在短期上沖之后逐漸下滑，但房地產(chǎn)投資增速卻不斷上升。此外，貨幣政策在這一段時(shí)期保持寬松，房地產(chǎn)投資資金來源的增速持續(xù)回升，也推動(dòng)房地產(chǎn)投資增速不斷提升，房屋新開工面積同比增速在這一段時(shí)期維持在30%左右。

我們認(rèn)為，當(dāng)前的房屋銷售增速和房地產(chǎn)投資增速的背離可以得到延續(xù)。“有保有壓”調(diào)控下，年內(nèi)土地供應(yīng)情況將明顯好轉(zhuǎn)，土地購(gòu)置費(fèi)趨勢(shì)上行或推動(dòng)二三季度地產(chǎn)投資增速總體保持平穩(wěn)。全年來看，地產(chǎn)投資并不會(huì)一路拐頭向下?！耙虺鞘┎摺币馕吨傮w住房銷售增速不會(huì)下降太快，銷售回款使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠部分滿足后續(xù)的投資對(duì)資金的需求。在房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，增加住宅用土地供給也是以往調(diào)控時(shí)從來沒有出現(xiàn)過的政策。一季度一線城市住宅類土地供應(yīng)同比增加188.5%，三線城市也高達(dá)50%，100大中城市住宅用土地供給合計(jì)增長(zhǎng)35%。根據(jù)4月6日中央地產(chǎn)新政，各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存去化周期調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模?？紤]到大部分一、二線城市庫(kù)存去化周期都在18個(gè)月以下，部分一、二線城市已出臺(tái)計(jì)劃明確上調(diào)年內(nèi)土地供應(yīng)面積，其中超過一半城市上調(diào)幅度在20%以上。同時(shí)，當(dāng)前土地溢價(jià)率仍處高位，也對(duì)土地購(gòu)置費(fèi)穩(wěn)步提升形成一定支撐。土地供給好轉(zhuǎn)背景下，土地購(gòu)置費(fèi)或繼續(xù)高速增長(zhǎng)，并對(duì)年內(nèi)地產(chǎn)投資增速形成持續(xù)有效支持。

因此，市場(chǎng)因房地產(chǎn)調(diào)控而引發(fā)的對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂將逐漸消除。金融市場(chǎng)流動(dòng)性從月初偏緊的節(jié)奏到目前略有轉(zhuǎn)暖，表明流動(dòng)性短期有所緩和。疊加中國(guó)A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)的短期利好推動(dòng)，A股階段性反彈仍值得期待。