317北京的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺之后，全國各城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策一波又一波涌出，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市有60多個。對于這些城市出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，由于“因城施策”，各個城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺的目的有很大不同。有的是被迫出臺嚴厲地遏制房價短期內(nèi)再上漲的政策，因為，如果再不出臺真正地遏制房價瘋狂上漲的政策，不僅無法向上面交待，而且市場法則也會讓這些城市的房地產(chǎn)市場因為房價的瘋狂上漲自生自滅。比如北京等一線城市及部分二線熱點城市就是如此。

當然更多的城市是假調(diào)控的，其目的就是希望借這種表面上的房地產(chǎn)市場調(diào)控，實際上是借政策出臺進行房地產(chǎn)的饑餓營銷。即借出臺房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策名義，在政策上打一個時間差，鼓勵更多的住房投資炒作者短期內(nèi)涌入房地產(chǎn)市場。比如，環(huán)北京周邊的一些小縣城就是這樣。

有報道說，繼3月下旬開始執(zhí)行區(qū)域性住房限購和差別化住房信貸政策后，作為環(huán)京重鎮(zhèn)的廊坊，2個月后再度升級了的樓市調(diào)控。而據(jù)《證券日報》記者了解，5月底在固安等地簽署合同繳納首付的購房者，被要求必須在今明兩天內(nèi)辦理完貸款手續(xù)，否則開發(fā)商將給客戶辦理退款，并解除購房合同?？梢?，這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的十分明顯，每一次房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策出臺，都是一次房地產(chǎn)市場的饑餓營銷，都想借政策的影響力誘導(dǎo)更多的住房投資者涌入市場。也就是說，不少城市的房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策的目的就是鼓勵住房的投機炒作者搭上末班車。這樣一來，這些城市的房地產(chǎn)市場的風(fēng)險及房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險都可輕易地轉(zhuǎn)移到購買住房者手上了。

那么，60多個城市都在出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，一批又一批的住房投機炒作者為何會涌入市場？為何他們從不會考慮這些進入市場面臨套牢的風(fēng)險？其重要的原因有三，一是中國房地產(chǎn)市場從1998年開始大規(guī)模出現(xiàn)之后，近20年了，但是20年來，這個房地產(chǎn)市場從來就沒有經(jīng)歷過周期的調(diào)整。房地產(chǎn)市場從來沒有經(jīng)歷過周期性調(diào)整，房價只是上漲而不會下跌，那么不僅購買了住房投資就賺錢，而且越早購買住房賺錢越多。在這樣的心態(tài)下，不少住房投資炒作者面臨政策調(diào)控時，肯定也會想到最后一博涌入市場，否則又會失去一次賺錢的機會。

二是從不少住房投機炒作的經(jīng)驗來看，無論是自己的經(jīng)歷過的，還是看到周邊朋友已經(jīng)經(jīng)歷過的，有了這些經(jīng)驗，再加上政府的房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策誘導(dǎo)，想讓住房投機炒作者不再進入市場很難。

三是在房地產(chǎn)投機炒作者來看，每一次房地產(chǎn)市場調(diào)控都是他們進入房地產(chǎn)市場的好時機。因為，在這些人看來，政府的房地產(chǎn)市場調(diào)控沒有一次是會讓房地產(chǎn)市場的價格下跌，反之，房地產(chǎn)市場越是調(diào)控，房價則越高。所以，對這次房地產(chǎn)市場調(diào)控來說，住房投機炒作者同樣會認為當前政策還是在以往軌跡上走。所以房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策出臺，許多住房投機炒作者都會涌入市場搭上末班車。

但是，房地產(chǎn)市場的價格越調(diào)控越上漲的邏輯是否會繼續(xù)，應(yīng)該是相當不確定的。因為，既然是政策邏輯，而政策的主要特征就是不確定性，因此，這種政策邏輯能夠走多遠是相當不確定的。

三是這次房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策與以往是一樣嗎？當然，表面上看改進的地方不多，對于房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策仍然更多的是采取行政干預(yù)的方式。而且政府對房地產(chǎn)市場價格的行政干預(yù)，已經(jīng)到了無所不用其極的地步。如限購、限貸、限售、限價、限商用等。

不過，這次房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策與以往不同的是，中央對房地產(chǎn)市場的定位給出的原則的界定，明確規(guī)定“住房是用來住的，而不是用來炒作的”。也正是這個原則，最近出臺的房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策與以往有根本上的不同。盡管到目前為止，盡管各個城市的“因城施策”的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策要落實到這個基本原則上還有很大差距，但是房地產(chǎn)市場居住功能原則性定位，肯定會對未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺起到根本性指導(dǎo)作用。

可以看到，盡管當前不少城市出臺的房地產(chǎn)市場的調(diào)控更多強調(diào)的短期效果，或短期內(nèi)遏制房價不再瘋狂上漲，但這些短期政策所產(chǎn)生的合力作用住房投資者一點都不可低估。比如，住房購買之后限制在2-3年后出售，為的是以保證讓市場交易量下跌，房價不下跌。但實際上這只是政策制定者的一廂情愿。如果購買住房2-3之內(nèi)不可出售，不僅購買后在此期間不可變?yōu)槔麧?，更重要的?-3年后市場根本發(fā)生什么變化，是沒有一個人能夠預(yù)期到的。如果這樣，其住房投機炒作者進入市場后的風(fēng)險一定大增。

還是，鼓勵住房租賃市場的發(fā)展及保障性住房增加，其對市場的影響也會如此。同時，信用政策收緊，未來2-3年內(nèi)房地產(chǎn)稅收政策的變化，這些政策出臺可能是很細微的，但對市場的影響及風(fēng)險會讓住房投機炒作者沒有感覺中疊加。

也就是說，未來房地產(chǎn)市場如何發(fā)展，已經(jīng)有了清楚的定位，即房地產(chǎn)市場就是一個以消費為主導(dǎo)的市場，一個以居住為主導(dǎo)的市場。因此，以此為原則，政府將會出臺一系列的房地產(chǎn)市場政策來落實。為了落實房地產(chǎn)市場的居住功能，估計今后一系列的相應(yīng)的房地產(chǎn)市場政策出臺不可避免，但在出臺這些政策時，也會盡量關(guān)注對市場的沖擊。比如最近各城市對住房按揭政策收緊，其利率逐漸上調(diào)。最近，一線城市的房地產(chǎn)政策的這種趨勢是十分明顯的。

如果未來中國的房地產(chǎn)市場是這樣在演進（目前這種演進在一線城市已經(jīng)開始），那么這些搭上政策調(diào)控末班車的住房投機炒作者，個個都面臨著套牢的風(fēng)險。因為，一是中央明確規(guī)定住房是住的，在這個原則及政策引導(dǎo)下，中國整個房地產(chǎn)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)是一個趨勢，估計這是誰也無法改變的事實。二是這些末班車的購買住房者基本上都在高位接盤，再加住房交易的流動差、交易成本高，在這種情況下，他們想退出市場并非易事。三是政治上因素，估計十九大后，為了落實房地產(chǎn)市場的居住功能，新的一系列全國性的房地產(chǎn)政策肯定會逐漸出臺。這些購買住房者以為房地產(chǎn)政策還是會與以往那樣估計不會發(fā)生。這點對搭末班車的購買都想退出更是致命的。所以，從目前的大勢來看，一線城市的住房投機炒作者都十分焦慮的，更何況是三四線城市的搭末班車的住房投機炒作者。而且，在這種情況下，這些購買住房者自己是如何套牢都會不知道！