9月30日起至國慶黃金周結(jié)束，短短八天時間內(nèi)北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市先后密集出臺樓市調(diào)控政策。此次調(diào)控主要體現(xiàn)為限購和限貸兩方面：大多數(shù)調(diào)控城市加強限購，國內(nèi)限購城市重新擴圍至20個；多數(shù)城市都大幅提高二套房的首付比例，意在限制投機性的購房需求，對于首套房部分城市如北京也提高首付比例5個百分點，另有部分城市嚴格限制三套房以上購房資格，打擊投機購房。此次各地的調(diào)控政策基本為史上最嚴厲的調(diào)控措施，筆者認為在2015年開始的這一輪一二線城市房價瘋漲之后，調(diào)控措施的出臺標志著著此輪房價已到達頂點，之前房價上漲過猛的城市將出現(xiàn)小幅的調(diào)整，調(diào)整時間在一年左右。即使不出臺調(diào)控措施，房價的高燒也將逐漸退去，但是房價泡沫可能還會繼續(xù)膨脹一小段時間，后續(xù)的調(diào)整幅度也將更大，對于國民經(jīng)濟造成更負面影響，因此此時出臺調(diào)控措施是正當(dāng)其時的。

房地產(chǎn)是關(guān)系國計民生方方面面的一個產(chǎn)業(yè)鏈，在我國經(jīng)濟中占有極其重要的地位，這也是房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)必須鼓勵發(fā)展的原因，因為經(jīng)濟發(fā)展都靠它，而房地產(chǎn)的發(fā)展必須要有居民購買的推動，而居民購買的推動力就是房價上漲。在房價仍在可承受的范圍內(nèi)，只要房價上漲、開發(fā)商有利可圖，開發(fā)商就會加大投資力度，帶動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從而促進經(jīng)濟發(fā)展。

從我國房地產(chǎn)業(yè)在GDP的占比看，1998-2005年房地產(chǎn)行業(yè)在GDP比重從4.0%緩慢升到4.5%，但自2005年以來這一比重快速提高，2007年達到5.1%，2008年受金融危機影響降到4.6%，隨后在2009年的政策刺激之下快速提高到5.4%，并在2013年達到6.0%，2015年比重則為6.1%創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)行業(yè)增加值為4.13萬億，而2016年極有可能繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。

換個角度，從房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻率來看，更能顯示出房地產(chǎn)的周期性特點。2006年以前，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻率都在6%以下，2006年-2007年貢獻率達到7%以上最高為8.1%，而后2008年受全球金融危機影響貢獻率下降到最低0.5%；2009年在政策刺激之下重新上升到6.7%；2010-2011年在地產(chǎn)調(diào)控之后貢獻率緩慢下降，2013年在剛需和信貸的推動之下貢獻率上漲至7.5%；隨后2014年進入低谷，從2015年開始房價上漲，至2016年全國一二線城市普漲，今年一二季度房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率達到創(chuàng)歷史新高的8.4%和8.2%，三季度的貢獻率預(yù)計也不會低于7%，歷史上連續(xù)這么高貢獻率的底氣絕無僅有，往往后續(xù)會出現(xiàn)一段時間的疲軟，房地產(chǎn)貢獻率預(yù)計在明年降到3%以內(nèi)。從房地產(chǎn)對GDP的貢獻率看，呈現(xiàn)出小周期的特點，貢獻率高點分別在2007年、2009年、2013年和2016年，2-3年出現(xiàn)一個高點。換個角度，從房價的絕對水平來看，這種周期性的特征更加顯著，3年一個小周期，并且一般是2年大幅上漲、1年小幅小跌。

第一輪房價周期是是2006-2008年，先是2006-2007年房價持續(xù)上漲，外圍美國經(jīng)濟處于次貸危機前的房價泡沫頂峰，各種歌舞升平的祥和景象，國內(nèi)經(jīng)濟出口快速增長，經(jīng)濟增速高達兩位數(shù)，加上A股也處于泡沫巔峰期，各種有利因素推動房價快速上漲。但是緊接著美國次貸危機爆發(fā)，中國受外圍因素影響出口增幅下降，經(jīng)濟增速放緩，2008年四季度經(jīng)濟增速從年初的11.5%降到7.1%，經(jīng)濟增速下降意味著收入的放緩，對房價造成打擊，2008年房價全年下跌10%左右。

第二輪周期從2009年的刺激政策開始，持續(xù)3年，在“四萬億”的刺激政策出臺后，2009年房價立竿見影，止跌回升當(dāng)年上漲40%以上，并在2010年繼續(xù)上漲20%，房價的過快上漲加上通脹的抬升使得央行開始收緊貸款和房貸政策，并且在2011年初北京執(zhí)行外地人納稅、社保滿五年的限購政策，在史上最嚴厲的限購措施之下同時由于前期漲幅過大北京房價在2011年限購之后出現(xiàn)小幅下跌，跌幅10%左右。

第三輪的周期也是持續(xù)三年，為2012-2014年，限購政策對北京房價的限制作用僅維持了1年，在大量人口涌入的剛需之下，北京房價在2012年上半年止跌回升，并且在2012年6月和7月的連續(xù)兩次降息的推動之下，房價開始新一輪的快速上漲，一直持續(xù)到2013年底，此輪上漲房價漲幅達到30-40%，進入2014年成交逐漸冷卻，房價上漲乏力，出現(xiàn)小幅下跌，此次為市場自然調(diào)節(jié)行為，跌幅較小僅為6%左右。

最近的一輪周期從2015年開始啟動，由央行的連續(xù)降準降息觸發(fā)，貸款利率降低顯著提升了居民購買力，引發(fā)了此輪居民加杠桿的熱潮。2014年11月央行對貸款基準利率大幅下調(diào)40bp，并且央行在2015年有5次降息，力度之大前所未有，5年期以上貸款利率為4.90%，較2014年下降165bp，且為我國歷史最低值，這直接降低了居民還貸的成本，提升了加杠桿的能力，促進了房地產(chǎn)市場的火爆。這輪北上深等一線城市的房價漲幅相當(dāng)驚人，在一年多時間內(nèi)漲幅高達40%-50%，而且這是在房價已然較高的前提下的快速上漲，全市平均單價漲幅超過1萬，更是歷史最高水平。

按照三年一小周期的規(guī)律，這輪房價從2015年初開始上漲接近兩年，漲幅也基本為歷次最高水平，在國慶接二連三的限購限貸政策出臺之后，將顯著降低居民的購買力特別是打擊投機性需求。因此，筆者認為此輪房價的上漲應(yīng)該接近尾聲，按照兩年大漲一年小跌的規(guī)律，在這兩年的迅猛上漲之后，明年2017年將是小跌的一年。

但是，從大周期看，房地產(chǎn)大幅上漲的大周期或已結(jié)束，這輪房價上漲與三四線城市并沒有太大關(guān)系，說明經(jīng)濟和人口流入仍是決定房價上漲的基本要素，當(dāng)全社會經(jīng)濟增速放緩、房屋供需平衡時，今天的三四線城市可能就是明天的一線城市。

目前有幾方面的因素影響長期房價，一是從房屋供需關(guān)系看，2012年城市人均住房面積就達到33平米以上，全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了住房的供需平衡，未來房價更有可能呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化，人口流出、經(jīng)濟增速較慢的地區(qū)房價難以上漲；二是從房貸能力看，目前按揭貸款利率已經(jīng)降到歷史低位，再降息刺激房價的空間極為有限，而且收入增長放緩，居民承受房貸的能力也接近極限；三是從杠桿水平看，目前我國居民中長期住房貸款達到18.2萬億，已達到GDP的25%，而2012年以前尚不到15%，而日本房貸余額/GDP在1985年以前穩(wěn)定在20%左右，在地產(chǎn)泡沫頂峰1990年為25%左右，這輪房價上漲過程中居民杠桿也快速上升甚至接近發(fā)達國家水平泡沫時的水平，風(fēng)險顯著上升。

目前全球經(jīng)濟復(fù)蘇乏力，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩、企業(yè)和居民債務(wù)負擔(dān)加重、居民杠桿較高，這種環(huán)境下房地產(chǎn)全面大幅上漲的周期或已經(jīng)結(jié)束，未來房價總體趨于平穩(wěn)，局部出現(xiàn)分化，供過于求的三四線城市房價下跌，具有活力的一線城市仍然會保持相對堅挺或小幅回調(diào)后繼續(xù)上漲，但漲幅也將遠低于過去十年的大周期。