近期，恒大瘋狂舉牌多家上市房企，不僅讓萬科股權(quán)之爭再添變數(shù)，也讓地產(chǎn)股集體成了“香餑餑”。8月14日，A股房地產(chǎn)板塊被引爆，收盤整體上漲4.76%，其中涉及“恒大概念”的萬科A、廊坊發(fā)展、嘉凱城、粵宏遠(yuǎn)A均以漲停收盤。

盡管地產(chǎn)板塊崛起的勢頭生猛，但我的核心觀點(diǎn)是不樂觀，即地產(chǎn)股的熱度難以持續(xù)。一方面，目前A股仍是“閃電?！备窬郑焖?、反復(fù)震蕩為主，也可以叫小級別的猴市，震蕩幅度有限；另一方面，從地產(chǎn)板塊自身的邏輯講，地產(chǎn)股的普漲與地價(jià)上半年的快速上漲有關(guān)，前期低價(jià)囤地的上市房企理應(yīng)被重新估值，但資產(chǎn)價(jià)值重估之后，房企還是要面對房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的現(xiàn)實(shí)。

今年上半年樓市去庫存，重點(diǎn)城市與中小城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化，受益的主要是布局偏向一、二線重點(diǎn)城市的房企，尤其是前期在這些區(qū)位有大量土地儲(chǔ)備的房企，原因很簡單，這半年來重點(diǎn)城市的地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價(jià)漲幅，以至于出現(xiàn)了“面粉比面包貴”的樓市奇景。今年上半年，全國50個(gè)大城市中，平均樓面價(jià)漲幅超過30%的城市多達(dá)27個(gè)。其中深圳、蘇州、杭州、佛山、寧波、廈門、南京、南寧等城市平均樓面價(jià)漲幅超過100%。與地價(jià)的漲幅相比，房價(jià)的漲幅要溫和的多，比如，2016年上半年一線城市住宅價(jià)格累計(jì)上漲12.79%，南京、蘇州作為熱點(diǎn)二線城市的代表，上半年南京房價(jià)的漲幅也不過21%和22%。

重點(diǎn)城市地王頻出，受益的可能不是地王，而是那些擁有大量土地儲(chǔ)備的上市房企。既然地王推高了地價(jià)，那么上市房企在早些時(shí)候低價(jià)儲(chǔ)備的土地和項(xiàng)目就有了價(jià)值重估的必要，毫無疑問，這可能令一些房企身價(jià)倍增。實(shí)際上，看中上市房企的土地儲(chǔ)備的升值空間，正是恒大頻繁舉牌的首要邏輯。比如被恒大舉牌的萬科，萬科在2015年就儲(chǔ)備了大量一二線重點(diǎn)城市的土地，而且價(jià)格相當(dāng)?shù)土鶕?jù)年報(bào)數(shù)據(jù)測算，這些儲(chǔ)備的樓板價(jià)均價(jià)僅為不到5000元/平方米，增值空間可以說相當(dāng)大。恒大舉牌廊坊發(fā)展、控股嘉凱城也是同樣的邏輯，對于控股嘉凱城，恒大地產(chǎn)就曾明確表示，“通過協(xié)議收購嘉凱城52.78%股份，可豐富恒大地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備資源，進(jìn)一步增加一、二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。”

一面是土地儲(chǔ)備的持續(xù)增值，一面是地產(chǎn)股估值的長期低位徘徊，兩者之間的反差形成的價(jià)值重估壓力，必然需要得到釋放。剛剛過去的7月份，一線城市住宅土地均價(jià)超過3萬元/平方米，較2015年均值水平增長了174%，增幅驚人。與此不同的是，盡管樓市火爆，然而房地產(chǎn)股在今年上半年并沒有很多表現(xiàn)的機(jī)會(huì)，而是較為弱勢。

需要指出的是，上半年弱勢，不代表下半年會(huì)強(qiáng)勢。房地產(chǎn)行業(yè)是夕陽產(chǎn)業(yè)，這個(gè)判斷不會(huì)錯(cuò)。從當(dāng)下來看，在上半年的去庫存政策、信貸刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)的半年報(bào)業(yè)績整體上可能會(huì)超預(yù)期，但是下半年樓市可能就將迎來拐點(diǎn)，房價(jià)震蕩、徘徊、調(diào)整的概率比較大，投資者高位追漲的可能性很小。

應(yīng)當(dāng)看到，對土地儲(chǔ)備的重新估值很可能是一步到位的，尤其要正視一點(diǎn)，即土地儲(chǔ)備的升值，并不代表房企的盈利能力會(huì)相應(yīng)提升。雖然長期來看重點(diǎn)城市的土地將持續(xù)升值，但就當(dāng)下而言，在地價(jià)漲幅超過房價(jià)的現(xiàn)實(shí)情況下，土地的市場價(jià)格要在短期內(nèi)不打折扣地變現(xiàn)是有壓力的，特別是對于那些跟風(fēng)而上、高價(jià)拿地的上市房企，更沒法忽視這一現(xiàn)實(shí)，為了緩解壓力，它們很可能選擇囤地而不是馬上開發(fā)。

對于上市房企來說，土地價(jià)格過快上漲帶來的泡沫，雖然不會(huì)輕易破滅，但需要較長的時(shí)間來消化，這決定了土地儲(chǔ)備增值帶來的房企價(jià)值重估空間較為有限。尤其要看到，目前樓市降溫、房企業(yè)績壓力逐漸上升的勢頭較為明顯，而在當(dāng)下的市場格局中，上市公司估值的最大支撐只能來自良好的業(yè)績，特別是實(shí)實(shí)在在的利潤和分紅。