房地產(chǎn)行業(yè)，在中國(guó)真正快速發(fā)展的時(shí)間只有十來(lái)年，但這個(gè)行業(yè)的企業(yè)和BOSS卻積累了驚人的財(cái)富。2009年胡潤(rùn)百富榜，前一百位富豪中已經(jīng)超過(guò)30%為房地產(chǎn)企業(yè)家，前十名（12位）中更是有8位主營(yíng)房地產(chǎn)。他們分別是排名第3的許榮茂家族，排名第4的楊惠妍家族，排名第5的黃偉李萍夫婦、盧志強(qiáng)、朱孟依家族，排名第9的王健林，排名第10的嚴(yán)彬、張近東。

為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以如此迅速積累財(cái)富？為什么房地產(chǎn)行業(yè)可以誕生如此之多的超級(jí)富豪？

與此同時(shí)，普通老百姓為什么對(duì)房子又愛(ài)又恨？而“開(kāi)發(fā)商”這一名詞幾乎已經(jīng)成為罵人“為富不仁”的代名詞。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)

原先中國(guó)的房子是分配的，房子沒(méi)有成為商品在市場(chǎng)上流通。我們可以這么說(shuō)，98年以前，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)和現(xiàn)在是完全不同的。那么房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì)變成今天這樣的存在形式？
房地產(chǎn)行業(yè)游戲規(guī)則的改變形成的直接結(jié)果就是龐大的社會(huì)財(cái)富的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)其實(shí)就是把國(guó)民在改革開(kāi)放的二三十年中積累的財(cái)富進(jìn)行合法轉(zhuǎn)移和再分配的一個(gè)游戲、一項(xiàng)工具、一個(gè)中介。

對(duì)政府而言，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)流向中央和地方財(cái)政的財(cái)富，可以充足國(guó)庫(kù)、提高國(guó)家整體實(shí)力、掌握更多的國(guó)際話語(yǔ)權(quán)，可以通過(guò)財(cái)富再分配的形式讓某些需要投入、需要扶持的行業(yè)獲得相應(yīng)的財(cái)政投入，可以讓社會(huì)的弱勢(shì)群體獲得必要的生活保障等。對(duì)很多地方政府而言，房地產(chǎn)已經(jīng)是其財(cái)政收入的最大來(lái)源，如果缺少了土地款和房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，中國(guó)的很多城市就很難的正常運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的掠奪性

其實(shí)，說(shuō)得再明白一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)為什么能夠貢獻(xiàn)如此之多的政府財(cái)政、能夠培育出如此之多的超級(jí)富豪，并不是完全因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)本身創(chuàng)造了很大的財(cái)富，而是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)可以掠奪廣大社會(huì)居民和其他行業(yè)積累的或創(chuàng)造的財(cái)富。

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)社會(huì)居民和其他行業(yè)的掠奪性以三種形式體現(xiàn)。①顯性掠奪②隱性掠奪③慣性掠奪

①顯性掠奪

為什么叫顯性掠奪，因?yàn)樵谶@一財(cái)富轉(zhuǎn)移和分配過(guò)程中，財(cái)富的流動(dòng)是明顯的，財(cái)富從一方流向另一方也是明確的。

比如一個(gè)普通的家庭，買(mǎi)下一套半大不小的房子之后，基本上交出了這個(gè)家庭10年的儲(chǔ)蓄（交首付），然后還要在今后的20年中，把每個(gè)月收入的一部分交給銀行（月供）。其實(shí)，這完全可以看做是居民之前10年儲(chǔ)蓄的財(cái)富和之后20年部分勞動(dòng)創(chuàng)造的財(cái)富的一次性轉(zhuǎn)移，這次轉(zhuǎn)移通過(guò)的就是一套房子這個(gè)中介。

只要房?jī)r(jià)居高不下，這種顯性掠奪就會(huì)繼續(xù)發(fā)生，可悲的是，老百姓很難理解這種掠奪形式。

②隱性掠奪

為什么叫隱性掠奪，因?yàn)樵谶@一財(cái)富轉(zhuǎn)移和分配過(guò)程中，財(cái)富的流動(dòng)是不明顯的，財(cái)富從一方流向另一方也是很難看清很難理解的。

我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的情況，當(dāng)一個(gè)地段不太成熟時(shí)房?jī)r(jià)只有1萬(wàn)元每平米，而當(dāng)大型的商場(chǎng)入住、地鐵開(kāi)通、公交車增設(shè)、學(xué)校的建設(shè)、餐飲/娛樂(lè)/銀行/郵局等入住、河道的清理、周邊的公園開(kāi)放……，同樣的一套房子價(jià)格可能就在短短的兩三年時(shí)間里，漲到了2萬(wàn)元每平米。

房子價(jià)值的增值被美其名曰“土地增值、通貨膨脹、供不應(yīng)求”，但是如果我們理性地思考價(jià)值和價(jià)格的問(wèn)題，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，一套房子所凝聚的勞動(dòng)價(jià)值理論上是相對(duì)穩(wěn)定的，并不會(huì)過(guò)兩三年就翻一倍，它價(jià)格的增值部分，也許有一小部分確實(shí)是因?yàn)橥ㄘ浥蛎浕蚬┎粦?yīng)求，但絕大部分則是對(duì)其他行業(yè)的價(jià)值轉(zhuǎn)移。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)這種特殊商品，房地產(chǎn)這個(gè)特殊行業(yè)，具備了轉(zhuǎn)移部分其他行業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富的功能。在商場(chǎng)、地鐵、學(xué)校、餐飲/娛樂(lè)/銀行/郵局、公園等建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中，也凝聚了大量的人類勞動(dòng)，由此產(chǎn)生的社會(huì)價(jià)值有一部分就被房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)去了，這就是為什么同樣一套房子價(jià)格會(huì)飆升的原因。

房地產(chǎn)的增值，核心原因是它轉(zhuǎn)移了其他行業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富。又因?yàn)樗峭ㄟ^(guò)看不見(jiàn)的游戲規(guī)則零成本地轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的，所以它沒(méi)有支付給其他行業(yè)或整個(gè)社會(huì)應(yīng)有的回報(bào)，這些價(jià)值都被房地產(chǎn)行業(yè)的利益獲得者分取了。

那么在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，房地產(chǎn)通過(guò)隱性掠奪的財(cái)富是怎么被分取的呢？

我們說(shuō)，如果房子不漲價(jià)或房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)，一套房子的售價(jià)中大約有30%-40%是土地款，10%-20%是各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收，這些是政府收入；30%-40%是建筑、銷售成本，是建筑商、園林公司、設(shè)計(jì)公司、銷售公司、廣告公司和媒體、建筑材料供應(yīng)商等的收入（是收入而不是利潤(rùn)）；支付完上述的成本，還有10%-20%就是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。也就是說(shuō)如果開(kāi)發(fā)商用3倍的資金杠杠，兩年時(shí)間完成一個(gè)樓盤(pán)的銷售，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定的情況下，年資產(chǎn)回報(bào)在30%-60%左右。

如果真的是這樣的財(cái)富分配比例和資本回報(bào)比例，那還是比較合理的，至少大部分財(cái)富轉(zhuǎn)移到了政府的財(cái)稅收入，這些財(cái)富基本上還是可以用之以國(guó)、用之于民的。

但問(wèn)題是，1萬(wàn)的房?jī)r(jià)兩三年后變成2萬(wàn)了，一套房子100萬(wàn)的總價(jià)變成200萬(wàn)了，那么后續(xù)售出的房子中，增值部分幾乎都被開(kāi)發(fā)商拿走了（扣除少量的稅）。一套房子國(guó)家分到的還是40-60萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商以外的環(huán)節(jié)分到30-40萬(wàn)，而開(kāi)發(fā)商分到了110-120萬(wàn)，多出來(lái)的100萬(wàn)基本上都是開(kāi)發(fā)商獲得的。也就是說(shuō)如果房產(chǎn)的增值速度較快，受益最大的是開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)所轉(zhuǎn)移的社會(huì)財(cái)富（其他行業(yè)勞動(dòng)者創(chuàng)造的財(cái)富）會(huì)更多地流向開(kāi)發(fā)商的口袋。
如果有一天，法律規(guī)定房地產(chǎn)的增值部分屬于全社會(huì)共有，那么這種隱性掠奪才不會(huì)被少數(shù)人分取。

③慣性掠奪

為什么叫慣性掠奪，因?yàn)樵谶@一財(cái)富轉(zhuǎn)移和分配過(guò)程從某個(gè)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始就一直在持續(xù)。

房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)的慣性掠奪，最明顯的表現(xiàn)形式就是房租和物業(yè)費(fèi)，同時(shí)每個(gè)居民幾乎任何消費(fèi)中的一部分也會(huì)被當(dāng)作房租，比如你去吃飯花了100元，其中飯店的老板可能要支付10元的房租，你去買(mǎi)了一輛車20萬(wàn)元，其中4S店的老板可能要支付5000元的房租……

就連09年胡潤(rùn)百富榜排在第29名，擁有185億身家的周成建（美特斯邦威）都曾在一期電視節(jié)目中表達(dá)過(guò)這樣的“抱怨”：美特斯邦威的1/3的利潤(rùn)以租金的形式被房地產(chǎn)商或持有商鋪的人拿走了。

對(duì)持有自己居住自己使用以外房產(chǎn)的人或企業(yè)來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)這種慣性掠奪不斷吞噬其他行業(yè)創(chuàng)造的財(cái)富。

三、掠奪的延續(xù)

在東方世界，這種掠奪會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)這個(gè)游戲規(guī)則設(shè)計(jì)的“科學(xué)性”（預(yù)售、按揭、杠桿、土地拍賣等），以及它對(duì)政府的綁架（土地財(cái)政）、對(duì)銀行的綁架（按揭貸款）、對(duì)整個(gè)社會(huì)的綁架（大量城市居民擁有房產(chǎn)），再加上東方人的三大特點(diǎn)1、喜歡儲(chǔ)蓄 （能夠存錢(qián)付首付）2、抗壓性強(qiáng)（甘于承受高房?jī)r(jià)和月供） 3、家庭觀念強(qiáng)（必須擁有一套房子），房地產(chǎn)行業(yè)目前的運(yùn)行模式還將繼續(xù)持續(xù)下去，也許是5年、也許是10年、也許是50年。

總是，現(xiàn)在的日本、韓國(guó)、中國(guó)香港、中國(guó)大陸都是如此，沒(méi)有人有能力去改變，也沒(méi)有政府敢于去改變。

要想社會(huì)上大部分人統(tǒng)一起來(lái)不買(mǎi)房是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，不但政府和開(kāi)發(fā)商是受益者，炒房者和先買(mǎi)房的人也是受益者。想要讓政府去改變房地產(chǎn)的游戲規(guī)則也是很艱難的，除非政府能夠在每年少收入30%的情況下正常運(yùn)作而不至于招致民眾的抱怨和社會(huì)的動(dòng)亂。

似乎在中國(guó)發(fā)生一次次貸危機(jī)就可以使房?jī)r(jià)暴跌，解決或緩解房地產(chǎn)的掠奪問(wèn)題，但是次貸危機(jī)在中國(guó)發(fā)生的可能也是很小，因?yàn)橐环矫驺y行不會(huì)貸款給現(xiàn)在買(mǎi)不起房子的人，另一方面當(dāng)真的有很多人斷供時(shí)，第一遭殃的是銀行，而銀行又是國(guó)有的，國(guó)家哪會(huì)允許銀行出那么大的風(fēng)險(xiǎn)？

物業(yè)稅？遺產(chǎn)稅？二手房的增值稅？真的不知道如何瓦解房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)的掠奪。

 

作者：沈良  期貨中國(guó)網(wǎng)www.levitate-skate.com總編