近期，習近平、李克強等國家領導人在多個場合提及化解房地產庫存，在房地產邁入長周期拐點，“去庫存”背景下，預計進一步寬松的地產政策將陸續(xù)出臺。

房地產開發(fā)投資增速下滑

房屋新開工面積同比降幅在緩慢縮小中，但預計負增長狀態(tài)仍將持續(xù)；本年購置土地面積和土地成交價款連續(xù) 9 個月同比大降，且仍未見企穩(wěn)跡象；房地產開發(fā)投資增速已連續(xù)下滑 20 個月，持續(xù)時間之長創(chuàng) 1999 年以來之最；在三四線城市，房地產庫存高企的背景下，房企商拿地開發(fā)更為謹慎，預測三四線城市房地產投資增速下滑的趨勢還將延續(xù)，房企的新開工面積還將減少。

房地產銷售增速放緩

商品房銷售面積從今年 6 月份開始轉為正增長，商品房銷售額也于今年 5 月份開始轉為正增長，從近 3 個月的數(shù)據(jù)來看，增速趨緩。 一二線城市仍執(zhí)行嚴格的限購政策作用下，且價格高，收入水平處于一定，導致樓市升溫后，具備購房資格且支付能力強的客群已被透支，后續(xù)支撐樓市回暖的基礎并不具備，而三四線城市主要是過去十幾年地方在建設擴張過程中無序開發(fā)房地產，導致庫存高企，無法消化，供給大于需求，房子需求不足導致樓市疲軟。

房地產庫存高企

2012 年以來，商品房待售面積持續(xù)增加，2015 年 6 月份以來增速有所放緩，但整體庫存壓力依然較大，庫存高企與房地產投資增速的辯證關系，一方面，巨量的庫存是過去十幾年地方在建設擴張過程中無序開發(fā)生成的過量產物，另一方面，大量庫存不消化掉，也會對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展，所以去庫存政策將成為貫穿年底乃至2016年的主力政策。

地產行業(yè)后市看法及寬松的政策建議

2016年，對房地產仍持悲觀心態(tài)，其一、2014年美元進入快速上行期，在強勢美元的背景下，以人民幣計價的房地產就會被忽略，轉而投資以美元計價的產品 (維持2016年美元強勢的判斷)；其二、一線城市房價高漲，主要是由于金融產品投資回報率偏低，導致一線城市投機需求嚴重以及商品房銷售額占GDP比重再創(chuàng)新高兩個特征，縱容房地產過熱的持續(xù)勢必引起短期的房價泡沫；其三、未來 5-10 年，購房主力人口數(shù)量都呈明顯下降趨勢，購房需求也將明顯減少，人口結構變化預示著近兩年房地產大周期的拐點已至；其四，三四線城市大量庫存不消化掉，也會對下一步開發(fā)投資決策形成阻礙，不利于房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展。我們認為2016年地產基本面，銷量、新開工、投資水平基本與2015年持平或略有調減。

從目前政策寬松程度來看，除了未放松限購的城市之外，各地的政策已相當寬松。但鑒于當前房地產市場所處的周期特性以及宏觀經濟背景，一系列寬松政策也并未對房地產市場起到強刺激的作用。我們預計未來年房地產市場仍將處于政策寬松的環(huán)境之中，且仍將有新的刺激政策出臺，一是繼續(xù)降低貸款首付比例；二是加大住房貸款利率優(yōu)惠幅度；三是減免交易稅費，部分庫存壓力過高的地方甚至可能出臺購房退稅、稅費補貼等政策；四是，逐步放開限購。鑒于我國幅員遼闊，區(qū)域差異大，房地產市場發(fā)展極不均衡等特點，房地產政策仍將體現(xiàn)差異性的特點，因地制宜，因地施策，深圳、上海、北京、廣州等一二線城市由于投機需求嚴重將實行相對偏緊的房地產政策，三四線城市以去庫存為主，勢必加大退貨量，增加營銷舉措，去庫存仍是三四線城市2016年的主基調。整體而言，政策將為房地產行業(yè)起到疏導作用，以保持行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為其在迷霧中保駕護航。

綜上所述，我們認為，2016年地產基本面，銷量、新開工、投資水平基本與2015年持平或略有調減，除了未放松限購的城市之外，各地的政策仍將有新的刺激政策出臺，深圳、上海、北京、廣州等一二線城市由于投機需求嚴重將實行相對偏緊的房地產政策，三四線城市以去庫存為主，勢必加大退貨量，增加營銷舉措，去庫存仍是三四線城市2016年的主基調。