11月28日，由深圳市私募基金協(xié)會主辦，私募排排網(wǎng)承辦的首屆新萊源-中國房地產(chǎn)基金年會在深圳五洲賓館隆重召開。超600人的規(guī)模火爆全場，萬科、金地、萊蒙、中信、中糧地產(chǎn)等地產(chǎn)大鱷悉數(shù)出席，星浩資本、盛世神州、河山資本、德信資本、匯聯(lián)資產(chǎn)、新萊源基金、嘉石地產(chǎn)、長富匯銀等最具代表性房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)亮相對話，招商銀行、平安銀行、長城證券、國投瑞銀、世聯(lián)地產(chǎn)、戴德梁行、華商律師事務(wù)所、諾亞、恒天財富等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)聯(lián)袂出席。

年會上，頒發(fā)了由深圳市私募基金協(xié)會評選而出的“最值得房地產(chǎn)基金信賴房地產(chǎn)開發(fā)公司”、“中國優(yōu)秀本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)”和“中國最佳本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)”等重量級獎項。另外，圍繞著新時期下中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融的變革，共同探討地產(chǎn)基金未來發(fā)展路徑，打造一場思想盛宴，共同見證地產(chǎn)金融時代下房地產(chǎn)基金各方的合作與共贏，推動行業(yè)的規(guī)范健康發(fā)展。

大佬一致看好房地產(chǎn)基金未來發(fā)展空間巨大

房地產(chǎn)基金近幾年獲得了快速的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金自2010年開始出現(xiàn)，正日益成為一支不可忽視的新生力量，2011年樓市調(diào)控進(jìn)一步收緊，為房地產(chǎn)私募基金發(fā)展提供了機(jī)會。2012年，地產(chǎn)基金集中爆發(fā)，近百只基金成立。權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年共有94只私募類房地產(chǎn)投資基金完成募集，而2011年只有67只，整個地產(chǎn)私募基金的規(guī)模在去年翻了一番。

而據(jù)深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)董事長、深圳市私募基金協(xié)會會長 靳海濤 介紹，根據(jù)深圳市私募基金協(xié)會統(tǒng)計，截止2013年10月底，全國本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，管理規(guī)模超過6000億元人民幣，深圳本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約210家，管理規(guī)模接近2000億元。從2010年以來一直保持了快速增長態(tài)勢，2013年的基金規(guī)模約為2010年的6倍。

大佬們十分看好房地產(chǎn)基金未來的發(fā)展空間，靳海濤認(rèn)為人民幣房地產(chǎn)私募基金的未來值得期待，主要是基于以下四個理由：第一、民間資本充裕是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的前提。第二、投資渠道匱乏是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的必然。第三、行業(yè)收益相對較高是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的基礎(chǔ)。第四、我國民眾的理財行為從風(fēng)險偏好型趨向風(fēng)險規(guī)避。

深圳市金融辦副主任肖志家表示，未來一段時間隨著房地產(chǎn)基金的迅速崛起，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入產(chǎn)融結(jié)合，必將在一定程度上改變原來房企資金的來源結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，逐漸成為銀行信貸、資本市場融資的有益補(bǔ)充，更好的為加快城鎮(zhèn)化、優(yōu)化城市空間布局、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長提供保障。

新萊源基金董事長李世佳表示，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國私人可投資資產(chǎn)超過73億，可投資資產(chǎn)在600萬以上的高資產(chǎn)家庭人士達(dá)到174萬戶，這么龐大的個人財富反映中國存在巨大的投資需求，放眼未來，會發(fā)覺更多的專業(yè)投資者會出現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資者的業(yè)務(wù)也會進(jìn)一步擴(kuò)大，為房地產(chǎn)基金發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

盛世神州CEO李萬明認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由黃金期進(jìn)入白銀期，不再是暴利，而是平穩(wěn)的利潤，但是作為房地產(chǎn)基金，應(yīng)該說迎來了黃金發(fā)展期，有兩個方面的原因，第一是原來眾多資金只信賴銀行，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸直接投向房地產(chǎn)基金。第二，保險資金已經(jīng)邁出了一些步伐，未來還會是機(jī)構(gòu)化的成分占相當(dāng)?shù)姆至?，也就是說房地產(chǎn)基金管理者的資金來源會更加多元化、更加完善，這樣的話，房地產(chǎn)基金的發(fā)展還會迎來好的黃金期。

對于房地產(chǎn)基金未來更多偏向于機(jī)構(gòu)化，嘉石地產(chǎn)行政總裁任榮也認(rèn)可，他認(rèn)為未來房地產(chǎn)基金這個市場一定會向國際市場更加流行的模式發(fā)展，更加會向機(jī)構(gòu)化方向發(fā)展，過去所謂的融資或者開發(fā)商的模式，我想會出現(xiàn)多元化的發(fā)展。

匯聯(lián)金控房地產(chǎn)基金部總經(jīng)理李山博認(rèn)為，房地產(chǎn)基金目前是剛剛在國內(nèi)見雛形，第二是因為政策的調(diào)控讓它加快了出現(xiàn)，它僅僅是補(bǔ)充經(jīng)營系統(tǒng)的工具，這個工具是來源于民間的理財，所以我相信它未來的空間非常大。

看那好房地產(chǎn)未來機(jī)會 偏好一線城市

從論壇的討論情況看，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)未來的機(jī)會一直看好，認(rèn)為未來存在大量的機(jī)會。

新萊源基金董事常務(wù)副總經(jīng)理劉青認(rèn)為，地產(chǎn)未來發(fā)展的機(jī)會非常多，但是風(fēng)險也比較大，看我們選擇哪里，現(xiàn)在我們可以看到的大趨勢是各大地產(chǎn)商都回到北上廣深。前幾年地產(chǎn)商在三四線城市突擊進(jìn)入，供應(yīng)量很大，他們的市場容量實際是有壓力的，所以現(xiàn)在重回到這個地方，我覺得未來不會是長期的狀態(tài)。

德信資本董事長陳義楓對未來房地產(chǎn)走勢分析到，第一，未來地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢，我們認(rèn)為是窄幅振蕩，大起大落的情況可能會有所平復(fù)，政府掌控能力更強(qiáng)。第二，認(rèn)為價格中樞應(yīng)該是緩慢上升的走勢，能不能跑贏GDP+CPI，不一定，但起碼穩(wěn)定，穩(wěn)定就給機(jī)構(gòu)投資者機(jī)會。第三，我們認(rèn)為未來結(jié)構(gòu)化程度會加劇，從大中小城市不同業(yè)態(tài)、不同規(guī)模的開發(fā)商，都會給我們展現(xiàn)不同的風(fēng)險和機(jī)會。

時代海納投資董事長黃海東認(rèn)為，地產(chǎn)市場已經(jīng)不是全國性試產(chǎn)單一的說好還是不好，已經(jīng)非常區(qū)域化，甚至到某一個城市不同的片區(qū)或者在某一個地區(qū)、某一個項目分化的情況都很厲害，這樣導(dǎo)致我個人認(rèn)為會有一些項目收益不是很好，但是同時也還是有很多區(qū)域是未來有待開發(fā)。

從整個地產(chǎn)開發(fā)價值鏈來說，資本化的機(jī)會還是非常大，因為無論從拿地階段、開發(fā)的利潤階段還是建房子之后的商業(yè)運營，整個價值鏈資本的介入和開發(fā)商的合作機(jī)會還非常多，未來國內(nèi)一定會出現(xiàn)像黑石這樣龐大的地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)。

水榭花都房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理鄒翔表示，對一線房地產(chǎn)是沒有任何問題的，可能在這個過程中會受到政策調(diào)控的影響，但是一線城市依然就像長江雖然經(jīng)過很多曲折，最后依然會流向大海，依然會保持比較旺盛的增長勢頭。對二線城市要區(qū)別對待，局部省會城市還是有一些發(fā)展。

房地產(chǎn)私募基金不必納入監(jiān)管

對于正處于起步階段的房地產(chǎn)基金而言，是否需要政府的監(jiān)管，房地產(chǎn)私募大佬大佬認(rèn)為應(yīng)該由私募自由發(fā)展，太多的監(jiān)管并不利于行業(yè)的發(fā)展。

星浩資本基金管理部總經(jīng)理周芝豫覺得現(xiàn)在的監(jiān)管已經(jīng)足夠了，認(rèn)為不需要增加新的監(jiān)管，主要是執(zhí)行，應(yīng)該給私募基金更多的靈活性，否則它就沒有生存基礎(chǔ)了，要更私募更大的空間，讓它更加貼近市場、反映市場，私募才能發(fā)展起來。

任榮也認(rèn)為私募行業(yè)本身崇尚的是自由、企業(yè)家精神和風(fēng)險承擔(dān)的精神，政策越透明越清晰越好，讓行業(yè)自己決定，和市場一起成長，而不是政府告訴他應(yīng)該怎么做，如果你這么做，不如保收益就完了，這是它的精神。

同威創(chuàng)投執(zhí)行董事陳丹雯認(rèn)為任何事情都是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的，困境無外乎在大資管時代下，政府的一些監(jiān)管，尤其是最近對私募總體加大力度的監(jiān)管和備案，品牌商可以突起，一些魚目混珠的小企業(yè)也能夠分出上下，對于基金公司來說，只要有誠信，給廣大投資人帶來更好的收益，無論在什么樣的時代，都是可以立足的。

劉青則表示特別歡迎監(jiān)管，她認(rèn)為市場一定要有序，市場是沒有規(guī)則的，大家的營商環(huán)境得不到保障，良莠不齊的個體就會出現(xiàn)干擾，整個行業(yè)都是自律的，每個公司應(yīng)該都是比較好做的，我是贊成適度的監(jiān)管，政府別亂管，現(xiàn)在三中全會看到還是以市場管理為主。

監(jiān)管應(yīng)該更加市場化，退出行政管理，我們已經(jīng)看不到大起大落行政調(diào)控的東西出來，從房地產(chǎn)商、金融行業(yè)，每個人都是很害怕大起大落的行政監(jiān)管狀況?，F(xiàn)在來講，有序的管理是必要的。

論壇部分精彩言論：

靳海濤 深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)董事長、深圳市私募基金協(xié)會會長

我國房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢：第一、房地產(chǎn)私募基金面臨的機(jī)會眾多而投資審慎。第二、總體規(guī)模偏小，但增長勢頭迅猛。第三、目前多數(shù)基金尚未完成一個完整的基金周期，行業(yè)整體業(yè)績尚未顯現(xiàn)。

根據(jù)深圳市私募基金協(xié)會統(tǒng)計，截止2013年10月底，全國本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，管理規(guī)模超過6000億元人民幣，深圳本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約210家，管理規(guī)模接近2000億元。盡管占2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例還不高，但從2010年以來一直保持了快速增長態(tài)勢，2013年的基金規(guī)模約為2010年的6倍。

人民幣房地產(chǎn)私募基金的未來值得期待，主要是基于以下四個理由：第一、民間資本充裕是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的前提。第二、投資渠道匱乏是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的必然。第三、行業(yè)收益相對較高是人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展的基礎(chǔ)。第四、我國民眾的理財行為從風(fēng)險偏好型趨向風(fēng)險規(guī)避。

我國房地產(chǎn)私募基金未來可能出現(xiàn)如下趨勢：基金規(guī)模越來越大;從后臺支持房地產(chǎn)開發(fā)商，逐步走向前臺——直接拿地開發(fā);基金將傾向于擁有大量穩(wěn)定租金收入的寫字樓、商業(yè)物業(yè);基金在房地產(chǎn)行業(yè)牛熊轉(zhuǎn)換的劇烈周期變動中，比房地產(chǎn)開發(fā)商顯得轉(zhuǎn)身更為輕盈靈活，在牛市時為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資服務(wù)，在熊市時收購廉價物業(yè)、收取穩(wěn)定租金;我國房地產(chǎn)私募基金，終將走出國門，在更廣闊的世界里，為全球華人的房地產(chǎn)理財提供服務(wù)。

李世佳 深圳新萊源投資基金管理有限公司董事長

在過去11年里面，房地產(chǎn)行業(yè)是中國發(fā)展最快的行業(yè)之一，增長的速度是同期GDP的2.4倍，未來估計，房地產(chǎn)開發(fā)的投資會保持15%的增長，而另一方面，政府所推行的產(chǎn)業(yè)升級、消費升級、新農(nóng)村建設(shè)等一系列的宏觀政策為房地產(chǎn)發(fā)展提供了足夠的發(fā)展空間。

房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入直接融資的階段，相關(guān)的研究報告表明，在過去8年間，直接融資額的增長有6.5倍。

金融市場將會持續(xù)開放，中央政府多次表明會推進(jìn)金融市場的改革，證監(jiān)會近期都會通過立法將私募基金進(jìn)行監(jiān)管。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2010年中國私人可投資資產(chǎn)超過73億，可投資資產(chǎn)在600萬以上的高資產(chǎn)家庭人士達(dá)到174萬戶，這么龐大的個人財富反映中國存在巨大的投資需求，放眼未來，會發(fā)覺更多的專業(yè)投資者會出現(xiàn)，機(jī)構(gòu)投資者的業(yè)務(wù)也會進(jìn)一步擴(kuò)大，為房地產(chǎn)基金發(fā)展創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

行業(yè)存在點問題，例如監(jiān)管不足、法律需要完善等，但另一方面，房地產(chǎn)基金是充分競爭的行業(yè)，銀行、信托、公募基金是我們同業(yè)的競爭者，房地產(chǎn)基金在將來發(fā)展轉(zhuǎn)移的問題，但我個人認(rèn)為做到專業(yè)、規(guī)范、項目多元化，是提升自我競爭力最有效的方法。

近來三中全會閉幕，將會影響中國未來10年的發(fā)展，我相信房地產(chǎn)作為繼續(xù)推動中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來房地產(chǎn)基金市場是機(jī)會和競爭共同存在的市場。

肖志家 深圳市金融辦副主任

近年來，隨著黨的十八大以及三中全會釋放的政策信號，包括經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略調(diào)整以后以推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點，堅持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，這句話蘊含著豐富的含義，應(yīng)該說為房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造了很好的空間，在當(dāng)前中央調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展、實施穩(wěn)健貨幣政策的嚴(yán)峻形勢下，作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)的金融化趨勢也越加明顯，房地產(chǎn)基金也因此應(yīng)運而生，快速發(fā)展，成為一支不可忽視的新生力量。

未來一段時間隨著房地產(chǎn)基金的迅速崛起，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入產(chǎn)融結(jié)合，必將在一定程度上改變原來房企資金的來源結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)模式，逐漸成為銀行信貸、資本市場融資的有益補(bǔ)充，更好的為加快城鎮(zhèn)化、優(yōu)化城市空間布局、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需增長提供保障。

下一步，我們將重點從兩個方面推動包括房地產(chǎn)基金在內(nèi)的各類股權(quán)投資基金發(fā)展，一是在國際化方面，以當(dāng)前人民幣國際化和投資便利化為契機(jī)，繼續(xù)擴(kuò)大外商股權(quán)投資基金試點，我們已經(jīng)批準(zhǔn)了17家外資股權(quán)投資管理機(jī)構(gòu)，積極探索適合地產(chǎn)升級轉(zhuǎn)型的并購基金、對沖積極和天使基金等新型業(yè)態(tài)，做大做強(qiáng)我市的股權(quán)投資行業(yè)，與國際金融市場逐步接軌;二是進(jìn)一步構(gòu)筑良好的生態(tài)環(huán)境，積極落實市政府2012年以來出臺的支持股權(quán)投資基金發(fā)展系列政策措施，引導(dǎo)更多業(yè)界知名創(chuàng)業(yè)投資和股權(quán)投資企業(yè)落戶深圳，形成良好的發(fā)展氛圍和產(chǎn)業(yè)鏈，鞏固提升深圳股權(quán)投資基金的中心地位。

李萬明 盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理(北京)有限公司CEO

房地產(chǎn)基金最好是介于債和股之間，既有比較低的保底收益，同時分享比較好的股權(quán)收益，我們認(rèn)為是夾層投資的范疇，這個不像開發(fā)商承擔(dān)那么大的風(fēng)險，讓投資人更加放心，同時又不像偏債類只是錢的掙取，也能分享房地產(chǎn)發(fā)展的成果，我個人認(rèn)為比較正統(tǒng)、比較長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)基金發(fā)展形勢和機(jī)遇應(yīng)該是做夾層投資。

中國房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年調(diào)控，應(yīng)該說把一部分泡沫擠掉了，有些城市已經(jīng)比較嚴(yán)重的泡沫，主要是供應(yīng)量過大，房屋擁有者太多，炒買炒賣的行為太多，這些城市也有下降30%、40%的風(fēng)險，但是總體來看，中國的房地產(chǎn)還是前景會健康平穩(wěn)的發(fā)展，所以我們選擇項目的時候要考慮城市、考慮區(qū)位。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由黃金期進(jìn)入白銀期，不再是暴利，而是平穩(wěn)的利潤，但是作為房地產(chǎn)基金，應(yīng)該說迎來了黃金發(fā)展期，有兩個方面的原因，第一是原來眾多資金只信賴銀行，現(xiàn)在已經(jīng)逐漸直接投向房地產(chǎn)基金，愿意承擔(dān)風(fēng)險，交給專業(yè)的投資管理者去管理。第二，保險資金已經(jīng)邁出了一些步伐，實際上社保基金業(yè)在嘗試這個方向，當(dāng)然還有眾多其他的各種資金都需要有一個安全穩(wěn)定的投資渠道，未來還會是機(jī)構(gòu)化的成分占相當(dāng)?shù)姆至?，也就是說房地產(chǎn)基金管理者的資金來源會更加多元化、更加完善，這樣的話，房地產(chǎn)基金的發(fā)展還會迎來好的黃金期。

不要亂集資，投后管理要謹(jǐn)慎，要認(rèn)真對待，絕對不能辜負(fù)了投資人。

黃銳 河山資本聯(lián)合創(chuàng)始人、合伙人

房地產(chǎn)基金過去偏債的比較多，以后我覺得主動的管理能夠帶來價值，比如在細(xì)分領(lǐng)域會有很多投資的機(jī)會，回報率遠(yuǎn)高于住宅。

我們要看未來的產(chǎn)業(yè)怎么樣，人口會不會流到這個城市，目前我們投資主要還是集中在比較大的城市，三四線很少。我們注重重新創(chuàng)造一些價值，對于一線城市消費升級、服務(wù)業(yè)升級，還有商業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域。比如說購物中心蓋得太多，暫時供大于求，沒那么多的品牌可以去填滿，我們關(guān)注一些社區(qū)商業(yè)，讓居住在這兒的老百姓更加宜居，更加方便，這其實有很大的前景。

大的方向是什么是合格投資人，另外是怎么程序來選擇合格的基金管理人。

周芝豫 星浩資本基金管理部總經(jīng)理

房地產(chǎn)基金里面，債券的投資我認(rèn)為是大多數(shù)，其次是少量的股權(quán)，中國的信用環(huán)境不支持股權(quán)投資大量的存在，這是我對房地產(chǎn)基金的看法。

我們是一二線為主，需求旺盛、供應(yīng)被控制。另外，開發(fā)商資源不同，如果我們進(jìn)入一個三線市場，一定是標(biāo)桿項目，比較好的消費吸引到項目里，但這不代表所有的開發(fā)商都能做到，所以開發(fā)商的素質(zhì)不一樣，也可能導(dǎo)致選址不同。但總的來看，看重需求旺盛、供應(yīng)被控制的市場。

我覺得現(xiàn)在的監(jiān)管已經(jīng)足夠了，不需要增加新的監(jiān)管，主要是執(zhí)行，應(yīng)該給私募基金更多的靈活性，否則它就沒有生存基礎(chǔ)了，要更私募更大的空間，讓它更加貼近市場、反映市場，私募才能發(fā)展起來。

李山博 匯聯(lián)金融服務(wù)控股有限公司房地產(chǎn)基金部總經(jīng)理

房地產(chǎn)基金目前是剛剛在國內(nèi)見雛形，第二是因為政策的調(diào)控讓它加快了出現(xiàn)，它僅僅是補(bǔ)充經(jīng)營系統(tǒng)的工具，這個工具是來源于民間的理財，所以我相信它未來的空間非常大。

房地產(chǎn)基金目前在春秋戰(zhàn)國，健康的、性價比合理的，是你能承擔(dān)或者收益能達(dá)到你的要求，最終要回歸到對項目的分析、企業(yè)的研判、市場的研判、投資人的負(fù)責(zé)，這些融為一體，我認(rèn)為是投后管理，有多大投后管理的能力，就把市場做多大，不求激進(jìn)，只求穩(wěn)，一單都損失不起，損失一單就犧牲了，不可能再做了。

城鎮(zhèn)化是以點帶面，過去發(fā)展中心城市、二線城市，現(xiàn)在因為中心城市、二線城市的發(fā)展帶動了交通、配套、物流以及國家目前勞動力結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化，人員不再向一線城市擁擠。

做最有影響力的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，一定是注重投后管理，一定是注重風(fēng)險，風(fēng)險大家不要理解是項目，還有管理，有錢有項目，管理不好，一樣失敗。

任榮 嘉實地產(chǎn)投資(香港)有限公司行政總裁

現(xiàn)在沒有投資海外房地產(chǎn)的想法，房地產(chǎn)的風(fēng)險在任何一個市場都是比較高的行業(yè)，中國的房地產(chǎn)整個價值據(jù)報道是世界上第二位，在美國之后，但這個數(shù)字非?？植?，很多人說是泡沫，美國的房地產(chǎn)發(fā)展了60年，如果今天在中國的房地產(chǎn)好好學(xué)習(xí)了一段時間，我相信前景會很大。

未來房地產(chǎn)基金這個市場一定會向國際市場更加流行的模式發(fā)展，更加會向機(jī)構(gòu)化方向發(fā)展，過去所謂的融資或者開發(fā)商的模式，我想會出現(xiàn)多元化的發(fā)展。

私募行業(yè)本身崇尚的是自由、企業(yè)家精神和風(fēng)險承擔(dān)的精神，政策越透明越清晰越好，讓行業(yè)自己決定，和市場一起成長，而不是政府告訴他應(yīng)該怎么做，如果你這么做，不如保收益就完了，這是它的精神。

劉青 深圳新萊源投資基金管理有限公司董事常務(wù)副總經(jīng)理

地產(chǎn)未來發(fā)展的機(jī)會非常多，但是風(fēng)險也比較大，看我們選擇哪里，現(xiàn)在我們可以看到的大趨勢是各大地產(chǎn)商都回到北上廣深。前幾年地產(chǎn)商在三四線城市突擊進(jìn)入，供應(yīng)量很大，他們的市場容量實際是有壓力的，所以現(xiàn)在重回到這個地方，我覺得未來不會是長期的狀態(tài)。

現(xiàn)在房地產(chǎn)公司怎么樣能夠提高自己的競爭力，主要是要有自己的趨向，你做的產(chǎn)品要有一定的差異化，你做的不能是跟銀行、信托一樣，總要有你比較強(qiáng)的一塊;另外我覺得還是要有誠信經(jīng)營，我們特別強(qiáng)調(diào)專業(yè)規(guī)范，因為中國是良幣驅(qū)逐劣幣的時代。

風(fēng)險管理上我們的原則是要看到銷售，這樣的話才覺得項目是安全的，因為我覺得跟PE不一樣，一定要一個項目一個項目看、一個項目一個項目做，從頭到尾是安全的，才是真正為投資者負(fù)責(zé)。按比例退出，對一個項目，自己是股東，把項目從頭到尾管完是比較安全、常用的退出方式。

我們特別歡迎監(jiān)管，市場一定要有序，市場是沒有規(guī)則的，大家的營商環(huán)境得不到保障，良莠不齊的個體就會出現(xiàn)干擾，整個行業(yè)都是自律的，每個公司應(yīng)該都是比較好做的，我是贊成適度的監(jiān)管，政府別亂管，現(xiàn)在三中全會看到還是以市場管理為主。

監(jiān)管應(yīng)該更加市場化，退出行政管理，我們已經(jīng)看不到大起大落行政調(diào)控的東西出來，從房地產(chǎn)商、金融行業(yè)，每個人都是很害怕大起大落的行政監(jiān)管狀況?，F(xiàn)在來講，有序的管理是必要的。

陳義楓 德信資本董事長

第一，未來地產(chǎn)行業(yè)的價格走勢，我們認(rèn)為是窄幅振蕩，大起大落的情況可能會有所平復(fù)，政府掌控能力更強(qiáng)。第二，認(rèn)為價格中樞應(yīng)該是緩慢上升的走勢，能不能跑贏GDP+CPI，不一定，但起碼穩(wěn)定，穩(wěn)定就給機(jī)構(gòu)投資者機(jī)會。第三，我們認(rèn)為未來結(jié)構(gòu)化程度會加劇，從大中小城市不同業(yè)態(tài)、不同規(guī)模的開發(fā)商，都會給我們展現(xiàn)不同的風(fēng)險和機(jī)會，我們會認(rèn)真選擇。

大資管時代，機(jī)遇是眼前的，挑戰(zhàn)和威脅也是感受得到的，我們有的項目比較好的會被有牌照的資管機(jī)構(gòu)搶走或者搶走一部分，但是我們又從牌照內(nèi)的資管機(jī)構(gòu)獲得大筆資金投入，總體感覺是比較好的，而且相互借力、相互融合，能做大自己，形成品牌，我覺得品牌將是對牌照的一種有效的替代。也許2013年就是地產(chǎn)基金品牌崛起的元年，我們還是認(rèn)為大資管給我們帶來很多利好。

資金募集是目前資產(chǎn)私募基金發(fā)展眾所周知的瓶頸，兩個辦法解決這個問題，一個是扎扎實實壯大自己基金募集的團(tuán)隊建設(shè)，用團(tuán)隊的力量克服瓶頸。另一個是大資管，我們今年下半年通過牌照類金融機(jī)構(gòu)的相互合作，解決了50%左右的資金募集問題。

徐波 長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司副總裁

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該從三個方面看，第一個大的像是城鎮(zhèn)化，我們也知道中國的城鎮(zhèn)化率不到40%，和西方發(fā)達(dá)國家80%的水平比還是有很長的一段路要走，房地產(chǎn)還是有機(jī)會的。

第二是從我們國家的增量來看，前三季度全國銷售面積同比增34%，一線城市的房價大概漲20%左右，三四線城市大概漲了一點幾，我們國家城鎮(zhèn)化的特點三四線城市人口消費能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，三四線城市風(fēng)險敞口還是比較大的。

從供應(yīng)量、人口規(guī)模、現(xiàn)在從存款利率來看，資金市場上已經(jīng)半放開，現(xiàn)在存款利率市場化不斷推動，利率市場的推動必然會重新對資產(chǎn)價格重新定價，機(jī)會肯定是有的，但是要把風(fēng)險去除掉，需要我們思考。

陳丹雯 深圳市同威創(chuàng)業(yè)投資有限公司執(zhí)行董事

房地產(chǎn)的發(fā)展無論是在當(dāng)今發(fā)展中的中國還是在發(fā)達(dá)國家，都是每個國家的支柱行業(yè)，我覺得不管是前30年的中國還是后10年或者后30年的中國，房地產(chǎn)一定還是支柱，對于我們作為投資人來看房地產(chǎn)，可能下一步的演變，房地產(chǎn)的發(fā)展、城市與城市的競爭是存在、城市的管理能力、各級政府的管理能力也都將是決定這個城市的房價和利潤空間的很重要因素。

一線城市各級政府投入大量的資金，城市土地的價值也生長了很多，我們?nèi)匀豢春靡痪€城市的發(fā)展。

任何事情都是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存的，困境無外乎在大資管時代下，政府的一些監(jiān)管，尤其是最近對私募總體加大力度的監(jiān)管和備案，品牌商可以突起，一些魚目混珠的小企業(yè)也能夠分出上下，對于基金公司來說，只要有誠信，給廣大投資人帶來更好的收益，無論在什么樣的時代，都是可以立足的。

黃海東 深圳市時代海納投資有限公司董事長

地產(chǎn)市場已經(jīng)不是全國性試產(chǎn)單一的說好還是不好，已經(jīng)非常區(qū)域化，甚至到某一個城市不同的片區(qū)或者在某一個地區(qū)、某一個項目分化的情況都很厲害，這樣導(dǎo)致我個人認(rèn)為會有一些項目收益不是很好，但是同時也還是有很多區(qū)域是未來有待開發(fā)。

從整個地產(chǎn)開發(fā)價值鏈來說，資本化的機(jī)會還是非常大，因為無論從拿地階段、開發(fā)的利潤階段還是建房子之后的商業(yè)運營，整個價值鏈資本的介入和開發(fā)商的合作機(jī)會還非常多，未來國內(nèi)一定會出現(xiàn)像黑石這樣龐大的地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)。

困境主要還是由于項目的復(fù)雜程度，每個項目的風(fēng)險點是很不一樣的，其實我們看回PE、VC基金，收益率非常高，同時損耗率也是有一定比率的，基金本身降低風(fēng)險的方式是通過投很多個項目，只是說地產(chǎn)基金因為每一筆都非常大，所以輸不起，不能在一兩個項目上虧錢，這是非常大的損耗，未來隨著基金規(guī)模的擴(kuò)大以及更多需要錢的是中小企業(yè)，他們資信體系的建立，風(fēng)險會逐步降低，這可能是長期的過程。

鄒翔 深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理

對一線房地產(chǎn)是沒有任何問題的，可能在這個過程中會受到政策調(diào)控的影響，但是一線城市依然就像長江雖然經(jīng)過很多曲折，最后依然會流向大海，依然會保持比較旺盛的增長勢頭。對二線城市要區(qū)別對待，局部省會城市還是有一些發(fā)展，還有一些城市大家不是特別重視，不一定特別關(guān)注或者之前已經(jīng)關(guān)注過，比如像三亞，我認(rèn)為它是候鳥市場，13億人口真正在18.5度維度線的只有這一個地方。

其實房地產(chǎn)企業(yè)和基金的合作有很多種形式，有債的、股權(quán)的等，作為發(fā)展商來講，希望能獲取比較低廉的開發(fā)代理成本，盡量不要用信托或者基金的資金。

我們的開發(fā)受到金融政策調(diào)控的影響非常大，未來跟基金的合作，多樣化的融資渠道一定是未來的趨勢，單一靠銀行融資，尤其在政府的金融調(diào)控政策下，尤其要發(fā)揮市場的主導(dǎo)地位，對基金來講空間會更大。

盛斌 國投瑞銀基金管理有限公司副總經(jīng)理

房地產(chǎn)未來肯定會有大的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)基金現(xiàn)在是剛剛開始，改革開放30年，沉淀下來的資產(chǎn)，從投資額來看，大概30、40萬億，證券化的比例是非常低的，在美國，基本占到上市證券的5%左右，我們當(dāng)時在看共同基金的時候，指數(shù)化基金ETF能占到整個市場的10%，到今天已經(jīng)超過10%，我現(xiàn)在也有一個大膽的預(yù)測，今后房地產(chǎn)基金的證券化比例肯定也是要超過5%，從證券化的角度來說，我覺得未來會有相當(dāng)大的發(fā)展。

風(fēng)控從大的角度來說，你做的所有事情是不是從持有人利益出發(fā)，風(fēng)控本身實際上是一個公司的文化，在討論這件事情的時候提到風(fēng)控兩個字，是不是整個公司從不同的崗位都要想一想自己的風(fēng)控點在什么有了這樣的常識，再細(xì)化下去，做到業(yè)務(wù)節(jié)點上實行起來，才有可能，否則整個公司的人全部都是激進(jìn)派，從法律的角度還有從市場常規(guī)的角度，可能就會發(fā)生一些不該發(fā)生的事情。

孫宇 平安銀行總行投資銀行事業(yè)部總裁

今天的市場跟4年前有很大的改變，雖然仍然是初始的階段，還是大家在各自領(lǐng)域?qū)ふ易约焊偁巸?yōu)勢的歷史階段，

這幾年房地產(chǎn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化方面是非?？斓?，最早的銀行是開發(fā)貸款，非常簡單，隨著信托的興起，通過信托的債務(wù)融資去介入房地產(chǎn)項目，近幾年陸續(xù)還發(fā)展了股本項目，好比現(xiàn)在的基金，債務(wù)融資、夾層融資，各種類型的創(chuàng)新產(chǎn)品可以說層出不窮，相比較而言，二級市場房地產(chǎn)的交易相對來講，資產(chǎn)的交易是滯后的，如何建立包括信貸資產(chǎn)的證券化，包括房地產(chǎn)貸款的證券化，通過二級市場資金的交易提升信貸資產(chǎn)資金的周轉(zhuǎn)速度，我覺得是未來一個非常大的、有潛力的增長點。

吳春江 招商銀行總行私人銀行部資深專家

從我們業(yè)務(wù)實踐來看，09年進(jìn)出到國內(nèi)第一只房地產(chǎn)基金，到今年來看，我們走過了不長但是也不短的歷程，從最開始開發(fā)型的策略基金到后來做持有型物業(yè)，以租金收益為主要回報的基金，到寫字樓和零售商業(yè)這樣的物業(yè)，包括今年以來我們已經(jīng)開始介入和持續(xù)關(guān)注的工業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，以及未來在看的一些新地產(chǎn)，可能跟地產(chǎn)有關(guān)，畢竟有土地，但是很多時候盈利模式不是依賴于出售物業(yè)這種模式來做的，實際上正因為我們可以去幫客戶尋找到風(fēng)險相對可控而且退出相對清晰，風(fēng)險調(diào)整后的收益滿足到現(xiàn)在客戶的需求。

還有很重要的一點，投資期限不能太長，第一代創(chuàng)富者的心態(tài)還是有一些不一樣的，這樣的產(chǎn)品和傳統(tǒng)業(yè)務(wù)有很大的不同，銀行的信貸資金對風(fēng)險看的更加嚴(yán)格一些，有很嚴(yán)苛的條件，我們就有機(jī)會在我剛才提到的各種不同的領(lǐng)域，包括在很早期拿地的階段做真實股權(quán)的投資，包括在中期的開發(fā)階段，包括在后期的持有型物業(yè)，包括以收租為主要回報來源的領(lǐng)域，都可以進(jìn)入全方面的合作，

鐘振宇 長城證券有限責(zé)任公司實體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理

信托公司用了4年時間規(guī)模增加了5倍，而券商只用了1年時間資產(chǎn)增長就已經(jīng)翻了5倍，這個發(fā)展速度還是非?？捎^的。房地產(chǎn)融資這個行當(dāng)里面，證券公司將會作為很有潛力的后起之秀參與到整個房地產(chǎn)行業(yè)的投融資服務(wù)過程中。

作為普通投資人來說，用100萬、300萬甚至更高的金額去投資一個集合信托計劃，更關(guān)注的應(yīng)該是看項目的實質(zhì)，首先要挑一個管理人，看是否有實力、有能力管好產(chǎn)品，第二要看投資的標(biāo)的，屬于什么樣的房地產(chǎn)形態(tài)，位于哪個城市，擔(dān)保措施怎么樣，相關(guān)的管理手段是怎么樣的。作為投資者來說，一定要為自己的資產(chǎn)負(fù)責(zé)任，要詳盡的了解這些產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，這種房地產(chǎn)信托計劃不能籠統(tǒng)而論，因為現(xiàn)在也有延期和風(fēng)險暴露的。

從投資的角度講，投資的產(chǎn)品安全，措施相對到位，投資應(yīng)該是有保障的，對現(xiàn)在涉及房地產(chǎn)的集合資金信托計劃，大家要審慎的看，要帶著負(fù)責(zé)任的眼光去進(jìn)行投資，應(yīng)該相信信托公司這么多年的管理能力有很多的投資機(jī)會能給大家豐富的回報。

郭維 廣東華商律師事務(wù)所合伙人

現(xiàn)在很多結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，絕大部分是沒有經(jīng)過司法檢驗的，到底優(yōu)先級和次級行不行，或者說牌照的質(zhì)量行不行，這些是沒有經(jīng)過司法檢驗的，這無疑會產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險。

目前我們律師事務(wù)所做結(jié)構(gòu)性金融產(chǎn)品，包括信托、資管、地產(chǎn)基金，主要是在設(shè)立階段，包括三部分的內(nèi)容，一個是盡職調(diào)查，主要是對你的交易對手和項目本身要有清楚的了解，這是所有風(fēng)控的源頭，你對項目或者交易對手不了解，談不上風(fēng)控;二是交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，好的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計有利于發(fā)行和風(fēng)險把控;三是交易文本，我們主要是做設(shè)立階段。

最近半年，越來越多的機(jī)構(gòu)開始看重投后管理，投后管理會成為未來非常熱門的法律服務(wù)范疇，不是說一個信托成立了或者資管成立就放手了，我們會有一些產(chǎn)品建議投后管理把律師放進(jìn)去，律師作為監(jiān)管或者重要的服務(wù)部門，把產(chǎn)品做好，這是對風(fēng)險把控非常重要的一個手段。